Problēma ar uzticamības pārbaudes periodiem nekustamā īpašuma līgumos

Kad komerciālā nekustamā īpašuma īpašnieks vēlas vienoties par pārdošanu, pircējam bieži ir vispārējs priekšstats par to, ko viņš ir gatavs maksāt. Šī ideja parasti atspoguļo ierobežotu izmeklēšanu un analīzi, jo plašāka izpēte un analīze maksā vairāk, nekā potenciālais pircējs ir gatavs tērēt, nezinot, ka īpašums ir noslēgts ar līgumu.

Izņemot ļoti draudzīgu pārdevēju tirgu, puses parasti risina pircēja bažas, parakstot pārdošanas līgumu, bet arī dodot pircējam uzticamības pārbaudes periodu — no 30 līdz 90 dienām —, lai turpinātu īpašuma izpēti. Šajā laikā pircējs var rūpīgi pārskatīt nomas līgumus, pārbaudīt jebkādas fiziskas problēmas, meklēt vides problēmas un pārliecināties, ka viņa plāniem attiecībā uz īpašumu ir finansiāla jēga. Pirmkārt, rūpības periods dod pircējam laiku, lai atrastu naudu – gan parādu, gan pašu kapitālu –, kas nepieciešama īpašuma iegādei.

Dažas dienas pirms uzticamības pārbaudes perioda beigām pārdevējs bieži saņem tālruņa zvanu no brokera par darījumu. Labākajā gadījumā brokeris paziņos, ka pircējam ir nepieciešams uzticamības pārbaudes perioda pagarinājums, lai pārbaudītu dažus jautājumus, kuriem nepieciešams vairāk laika, bieži vien saistībā ar vidi. Sliktākajā gadījumā brokeris paziņos, ka pircēja padziļinātās izpētes rezultātā ir atklāts, ka pircēja veiktā īpašuma vērtības aplēse bijusi pārāk augsta, un darījumam bez cenas samazinājuma nav jēgas.

Jebkurā gadījumā pārdevējs saskaras ar dilemmu. Pārējie potenciālie pircēji, kuri, iespējams, ir bijuši attēlā agrāk šajā procesā, ir pievērsušies citām lietām. Šajā brīdī viņi visi, iespējams, ir zaudējuši interesi. Ja pārdevējs un tā brokeris atgriežas pie kāda no šiem pircējiem, viņi var uztvert īpašumu kā bojātu preci. Ja pārdevējs izņem īpašumu no tirgus, viņam, iespējams, būs jāgaida daudzi mēneši vai gadi, pirms tas atkal nonāk tirgū. Tā visa rezultātā pārdevēji parasti zināmā mērā uzņem pircējus.

Atļaut vairāk laika ir viegli. Pārdevējs var mēģināt noteikt, kam tajā laikā jānotiek. Piemēram, ja pircējam ir nepieciešams vairāk laika, lai izpētītu neidentificētu materiālu kaudzi īpašuma pagalmā, puses varētu vienoties, ka uzticamības pārbaudes perioda pagarinājums attiecas tikai uz šo izmeklēšanu. Kamēr izmaksas, lai atrisinātu jebkuru problēmu, ir zemākas par noteiktajiem griestiem, pircējam ir jāslēdz.

Savukārt pircēja pieprasījums pēc cenas korekcijas rada lielāku traumu pārdevējam. Vai pārdevējs var iegūt kādu labumu apmaiņā pret cenas korekciju? Pārdevējs var mēģināt paātrināt slēgšanu vai likt pircējam atteikties no dažiem neparedzētiem gadījumiem vai palielināt depozītu. Teorētiski pārdevējs var pieprasīt tiesības uz turpmākiem maksājumiem, ja īpašums pārsniedz noteiktu saskaņoto darbības rādītāju. Tomēr praksē pircēji šādiem pasākumiem nepiekritīs. Ja kāds pircējs piekrīt šādiem pasākumiem, tos būs grūti apspriest un vēl grūtāk piemērot un izpildīt.

Pārdevējs varētu pasargāt sevi no dažiem no šiem riskiem, iekasējot no pircēja neatmaksājamu opciju maksu par īpašuma izņemšanu no tirgus uzticamības pārbaudes periodā. Šī maksa ļautu pircējam kontrolēt īpašumu, kamēr tas veic izmeklēšanu. Tas arī kompensētu pārdevējam, ja pircējs nolemtu nerīkoties. Lai gan šim ceļam ir liela jēga, pārdevēji parasti var saņemt opciju maksu tikai pārdevējiem ļoti draudzīgos tirgos.

Kā vēl viena iespēja līgumā pircējam var tikt noteikts uzticamības pārbaudes periods, bet ļautu pircējam izbeigt līgumu tikai tad, ja pircējs konstatē patiesas problēmas ar īpašumu, kas pārsniedz noteiktu noteikto slieksni. Šāda pieeja nobiedētu pircējus, jo viņi parasti paļaujas uz pilnīgu izvēles iespēju uzticamības pārbaudes perioda rezultātā.

Pārdevēji, iespējams, var sevi vismaz nedaudz pasargāt, neizliekoties, ka uzticamības pārbaudes periods beigsies un pircējs vai nu ies uz priekšu, vai aizies. Tā vietā līgums varētu ietvert pagarināšanas iespēju. Piemēram, līgumā var būt norādīts, ka, ja pircējs vēlas vairāk laika, viņam ir jāmaksā pagarinājuma maksa, kas netiek ieskaitīta pirkuma cenā. Pircējs, protams, dotu priekšroku tikai palielināt depozītu un paturēt šo palielinājumu darījuma kontā, lai to piemērotu pirkuma cenai. Pat ja līgumā ir skaidri noteikta pagarinājuma maksa, ja pircējs vēlas vairāk laika, pircējs joprojām var pieprasīt bezmaksas pagarinājumu, taču tam ir slikta garša, jo tas atšķiras no tā, par ko puses vienojušās.

Ja pārdevēju gaida citi pircēji, tas var piedāvāt pievilcīgu mehānismu, lai neļautu pircējiem pārāk daudz izmantot uzticamības pārbaudes periodus. Šajā nolūkā pārdevējs varētu vēlēties ļoti skaidri norādīt, ka viņam ir tiesības risināt sarunas ar citiem potenciālajiem pircējiem un pat parakstīt rezerves līgumus ar tiem. Pārdevējs vēlēsies izvairīties no vienošanās par ekskluzivitāti ar jebkuru pircēju – saprātīga pozīcija, ņemot vērā, ka pircējam ar dāsnu uzticamības pārbaudes periodu arī nav stingras saistības attiecībā uz darījumu.

Protams, kā labākā stratēģija pārdevējam ir jācenšas noteikt, ka tā pārdošana notiek pārdevējam draudzīgā tirgū. Mūsdienu komerciālā nekustamā īpašuma tirgi, diemžēl, nav īpaši draudzīgi pārdevējiem. Šķiet, ka šis stāvoklis īstermiņā saasināsies. Pārdevējiem ir vai nu jāgaida labāka diena, taču ne visiem pārdevējiem ir ilgtermiņa skatījums, vai arī jāizdomā kāds cits veids, kā mazināt dāsnu uzticamības pārbaudes periodu ietekmi līgumos.