Kad īpašuma īpašnieks un attīstītājs (vai investors) noslēdz ilgtermiņa zemes nomas līgumu, īrnieks un tā aizdevēji uzstās, ka īpašuma īpašnieks nevar viegli izbeigt zemes nomu saistību nepildīšanas dēļ. Īrniekam būs plašas tiesības “izārstēt” savas saistības. Ja īrnieks neārstē, tad īrnieka aizdevējam ir papildu ārstēšanas tiesības. Tā vai citādi īrniekam un tā aizdevējam ir jāspēj saglabāt īres līgums. Tā rezultātā nekustamo īpašumu īpašnieki gandrīz nekad nevar pārtraukt zemes nomas līgumus, lai arī kā viņi to vēlētos.
Viens nesens Ņujorkas gadījums iezīmēja dramatiskas novirzes no šī principa. Tas sākās, kad īrnieks pārtrauca maksāt īri. Īpašuma īpašnieks sniedza īrniekam un tā aizdevējam dažādus paziņojumus par šo saistību nepildīšanu, taču joprojām neviens nemaksāja īri.
Kā nākamo soli īpašuma īpašnieks nolēma neturpināt nomas līgumā iestrādāto nomas līguma izbeigšanas procedūru, par ko būtu bijis jāpaziņo aizdevējam. Tā vietā īpašuma īpašnieks uzsāka prasību par īres nemaksāšanu saskaņā ar Ņujorkas statūtiem, kas atļauj šādu procedūru. Īpašuma īpašnieks par šo procesu nav paziņojis īrnieka aizdevējam, jo ne īres līgumā, ne likumā šāds paziņojums nebija prasīts. Kad īrnieks joprojām nemaksāja īri, īpašuma īpašnieks galu galā pārtrauca nomas līgumu kā pēdējo notikumu nemaksāšanas procesā.
Nomas līgumā bija teikts, ka, izbeidzot īres līgumu, īpašuma īpašniekam bija jāpiedāvā īrnieka aizdevējam jauns nomas līgums, lai aizstātu pārtraukto nomas līgumu. Acīmredzot aizdevējs nepieņēma īpašuma īpašnieku šim piedāvājumam, tāpēc nomas līgums tika izbeigts, veicot nemaksāšanas procedūru, un aizdevējs nevarēja pieprasīt nomas nomas līgumu.
Lai glābtu savu ķīlu, aizdevējs mēģināja paļauties uz dīvainu Ņujorkas likumu, kas ļauj īrniekam un tā aizdevējam atjaunot pārtraukto īres līgumu, samaksājot visu, kas bija jāmaksā saskaņā ar nomas līgumu. Īrniekam ir gads, lai veiktu nomas līguma “izpirkšanu”. Ja īrnieks šajā laikā neizpērk īres līgumu, tad īrnieka aizdevējam ir tiesības to darīt – taču vairumā gadījumu tikai nākamajā dienā pēc īrnieka izpirkuma termiņa beigām un tikai līdz pulksten 2:00 šajā dienā.
Šis Ņujorkas likums arī nosaka, ka īrnieks var atteikties no savām izpirkuma tiesībām. Praktiski katrs Ņujorkas nomas līgums ietver šādu atteikšanos, taču aizdevējs šajā konkrētajā tiesvedībā mēģināja iebilst, ka īrnieka atteikšanās uz aizdevēju neattiecas. Tiesa tam nepiekrita. Kādā brīdī aizdevējs paziņoja, ka ir mainījis savas domas un nevēlas izmantot nekādas izpirkšanas tiesības, taču tas netraucēja tiesai pieņemt lēmumu pret aizdevēju šajā jautājumā. Ar to arī beidzās aizdevēja ķīla.
Jebkurš aizdevējs pret zemes nomu var mācīties no šī gadījuma dažas svarīgas mācības.
Pirmkārt, jebkurā nomas līgumā īpašuma īpašniekam ir jāpaziņo jebkuram aizdevējam par jebkādu nemaksāšanu vai citu procedūru, kuras mērķis ir izbeigt nomu. Nepietiek ar prasību, lai īpašuma īpašnieks paziņo aizdevējam par īpašuma īpašnieka līgumisko tiesību izmantošanu, lai izbeigtu nomas līgumu.
Otrkārt, ja nomas līgums dod aizdevējam tiesības novērst īrnieka saistību nepildīšanu, aizdevējam ir jāizmanto šīs tiesības un neļauj īpašuma īpašniekam sākt nomas līguma izpildi.
Treškārt, sarežģīti un rūpīgi izstrādāti noteikumi nomas līgumā (vai jebkurā citā dokumentā) dažkārt neaptver katru gadījumu, kas tiem būtu jāattiecina. Šeit īpašuma īpašnieks varēja atrast veidu, kā apiet nomas līgumā ietverto līguma izbeigšanas procesu un panākt līguma izbeigšanu tādā veidā, kas neiesaista aizdevēju.
Ja aizdevējs būtu rīkojies agresīvāk un pievērsis lielāku uzmanību, iespējams, tas būtu varējis saglabāt savu ķīlu.
Atsauces gadījums ir Wells Fargo Bank, NA pret Joseph E. Marx Co. Inc., Ņujorkas štata Augstākā tiesa 159999/2019.
Avots: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/