Tā kā Federālo rezervju sistēmas priekšsēdētājs Džeroms Pauels piektdien uzstāsies ar svarīgu runu, investori beidzot var sākt pieņemt viņa vārdu: Centrālā banka saglabās vanagu nostāju, lai kontrolētu augstāko inflāciju pēdējo četru gadu desmitu laikā. Tas nozīmē, ka, neskatoties uz neseno akciju tirgus ralliju, finanšu tirgi joprojām būs nestabili.
Ir daudz iemeslu uzskatīt nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus jeb REIT par salīdzinoši drošu patvērumu, lai nodrošinātu stabilus ienākumus, ja inflācija joprojām ir augsta un pirms iespējamās ekonomikas lejupslīdes.
Tālāk ir parādīts ekrāns ar kapitāla REIT, kas, domājams, radīs lielu naudas plūsmu, lai 2023. gadā varētu palielināt dividendes.
Iekš Jāzina slejā 24. augustā Stīvs Goldšteins apkopoja prognozes par jaunu “inflācijas un procentu likmju supercikls” no Dario Pērkinsa, TS Lombard globālās makroekonomikas rīkotājdirektora.
Pērkinss sagaida, ka ilgtermiņa procentu likmes turpinās paaugstināties, un ierosina, ka 2020. gados investoriem būs jāizmanto "stingrāka pieeja aktīvu sadalei".
Atkāpjoties no pakalpojumu sniedzējiem, kas dominēja buļļu tirgū līdz 2021. gadam, viņš uzskata, ka vislabāk darbosies līdzekļu piešķiršana materiālajiem aktīviem, tostarp nekustamajam īpašumam.
REIT sektora sadalīšana
Nekustamajā īpašumā ieguldījumu fondiem ir daudz veidu, taču galvenais elements ir tas, ka tie lielāko daļu ieņēmumu nodod akcionāriem, lai saglabātu nodokļu atvieglojumu REIT struktūru.
Ir divas plašas REIT kategorijas: hipotēkas REIT, kas aizdod naudu komerciāliem vai mājokļu aizņēmējiem un/vai iegulda ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros, un kapitāla REIT, kuriem pieder komerciāls vai dzīvojamais īpašums un kas to iznomā.
REIT ir cikliski, un, pieaugot procentu likmēm, tiek izdarīts spiediens uz vērtējumiem. Šis efekts var būt īpaši izteikts hipotēku REIT, jo hipotekārās kreditēšanas bizness palēninās, pieaugot procentu likmēm.
Līdz šim šogad, līdz 24. augustam, S&P 500 nekustamo īpašumu sektors ir samazinājies par 15%, bet pilnais S&P 500
SPX
ir samazinājies par 12%, gan ar reinvestētām dividendēm.
Skatoties ilgākā laika posmā, jūs varat pārsteigt. S&P Dow Jones indeksi 2016. gadā atdalīja nekustamo īpašumu nozari no finanšu sektora. Taču, ja mēs sašaurināmies līdz S&P 500 REIT nozares grupai ilgāka termiņa darbības rādītājam, 20 gadu vidējā gada atdeve ir bijusi 9.9%, nedaudz apsteidzot. no S&P 500 20 gadu vidējās peļņas 9.8% apmērā.
REITs pēc kategorijas
Dažādi REIT veidi iziet cauri dažādiem ekonomikas cikliem. Piemēram, viesnīcu REIT un to īrnieki šausmīgi cieta koronavīrusa pandēmijas sākumposmā, sākot ar ceļojumu nozares virtuālo slēgšanu 2020. gada pirmajā pusē.
Daudzi REIT ir koncentrējušies uz noliktavu un loģistikas telpām, kas pēdējos gados ir guvušas labumu no divciparu ikgadējā nomas maksas pieauguma, norāda Vikrams Malhotra, Mizuho nekustamo īpašumu rīkotājdirektors.
Taču Amazon.com Inc.
AMZN
teica tā pirmā ceturkšņa finanšu preses relīze aprīlī, ka pēc tā izpildes tīkla dubultošanās tikai divu gadu laikā tas “vairs necenšas meklēt fizisko vai personāla kapacitāti” un savā piegādes infrastruktūrā bija “koncentrējies uz produktivitātes un izmaksu efektivitātes uzlabošanu”.
Intervijas laikā Malhotra sacīja, ka pēc Amazon paziņojuma viņš un kolēģi bija “tirgū novērojuši un dzirdējuši, ka Amazon laiž noliktavas apakšīres tirgū”.
"Tātad lielākais e-komercijas spēlētājs paziņoja tirgum, ka tam ir pārāk daudz un tas racionalizējas, un tas izraisīja loģistikas krājumu vērtības samazināšanos," viņš teica.
Uzņēmums Prologis Inc.
PLD
ir lielākais publiski tirgotais ASV REIT noliktavu un loģistikas jomā. Uzņēmums kotēja Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis un Walmart Inc.
WMT
2021. gada beigās kā pieci lielākie klienti, Amazon nomājot 24 miljonus kvadrātpēdu jeb 7% no kopējā apjoma.
No 21. gada līdz 2022. augustam Prologis akcijas samazinājās par 24%, reinvestējot dividendes. Akciju dividenžu ienesīgums ir aptuveni 2.5%. Prologis gatavojas iegādāties Duke Realty Corp.
DRE
cauri visu akciju darījums, kura vērtība ir 26 miljardi USD jūnijā, kad tas tika paziņots.
Mizuho ir neitrāls vērtējums par Prologis, kas, pēc Malhotra teiktā, ir "nevienprātīgs". Tas noteikti ir — no 17 FactSet aptaujātajiem analītiķiem 13 akcijas novērtē kā "pirkt" vai līdzvērtīgu. Pārējie ir neitrāli vērtējumi.
Viņš turpināja teikt, ka Mizuho uzrauga trešo pušu loģistikas operatorus, piemēram, XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx un United Parcel Service Inc.
UPS kurjerdienests
pieprasījuma palēninājuma pazīmēm, ja ekonomika ievērojami samazinās.
Ņemot vērā visu iepriekš minēto, noliktavu/loģistikas REIT var būt sudrabains: Malhotra sagaida, ka telpu nomas maksas pieaugums palēnināsies līdz “vidējai vai augstam viencipara līmenim” no pašreizējā diapazona virs 10%. To teica Darba departaments Patēriņa cenu indekss jūlijā uzrādīja 8.5% pieaugumu no gadu iepriekš. Tas ir uzlabojies no 9.1% iepriekšējā mēnesī. Iespējams, nav pārāk grūti sagaidīt, ka REIT noliktavu operatori spēs paaugstināt nomas maksu, lai atbilstu inflācijas tempam vai pārspētu to.
Šeit tiek ņemts vērā jūsu viedoklis, kas balstīts uz jūsu pētījumiem. Vai nepārtrauktā tendence iepirkties tiešsaistē un pieprasījums pēc ātras piegādes ļaus Prologis un tā konkurentiem nākamajos piecos līdz desmit gados pārspēt? Prologis piecu gadu kopējā peļņa 10. augustā bija 24% (salīdzinājumā ar 138% S&P 85), pat ar šī gada lielo atkāpšanos.
Akciju REIT pārbaude
Lai plaši aplūkotu ASV biržā kotētos nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus, mēs sākām ar Russell 185 indeksā iekļautajiem 3000.
CEĻŠ.
Šis indekss pārstāv aptuveni 98% no ASV akcijām, liecina FactSet.
Pēc tam mēs apskatījām katra REIT ieguldījumu koncentrāciju un noņēmām visus hipotēkas REIT, lai sarakstu samazinātu līdz 158 uzņēmumiem. Mēs samazinājām vēl 112 uzņēmumus, par kuriem bija pieejami vienprātīgi aprēķini starp vismaz pieciem FactSet aptaujātajiem analītiķiem par koriģētajiem līdzekļiem no operācijām 2023. gadā.
Veids, kā izmērīt uzņēmuma spēju maksāt dividendes, ir aplūkot tā aplēsto brīvo naudas plūsmu — atlikušo naudas plūsmu pēc paredzamajiem kapitālizdevumiem. Attiecībā uz REIT parasti tiek izmantoti līdzekļi no operācijām (FFO) — ne-GAAP pasākums. FFO pieskaita amortizāciju un nolietojumu (bezskaidras naudas preces) atpakaļ peļņai, vienlaikus izslēdzot peļņu no īpašuma pārdošanas. Koriģētie līdzekļi no operācijām (AFFO) iet tālāk, kompensējot paredzamos kapitālizdevumus, lai uzturētu īpašumu ieguldījumu kvalitāti.
Ja mēs sadalām uzņēmuma aptuveno AFFO ar tā pašreizējo akciju cenu, mēs iegūstam aptuveno AFFO ienesīgumu. To var salīdzināt ar pašreizējo dividenžu ienesīgumu, lai noskaidrotu, vai ir "virziena" turpmākam palielinājumam — cerams, ka būs pietiekami daudz vietas.
No 112 atlikušajiem REIT 104 maksā dividendes un 2023. gadā ir paredzējuši vismaz 1.00% — tas ir mūsu pēdējais samazinājums.
Mēs ievietojām 104 REIT astoņās plašās kategorijās. Tas ne vienmēr ir viegli, jo REIT var būt ļoti daudzveidīgs. Tātad kategorijas ir mēģinājums katru REIT ievietot grupā atbilstoši tā lielākajai uzņēmējdarbības koncentrācijai. Pēc tam mēs konsolidējām deviņas plašas kategorijas un sakārtojām tās pēc paredzamās 2023. gada AFFO peļņas.
Piemēram, noliktavas/loģistikas uzņēmumi ietilpst kategorijā “industriāls”. Mēs sāksim ar to.
Rūpnieciskie REITs
Tālāk ir norādīti 10 industriālie REIT, kas izturējuši pārbaudi un ar vislielāko paredzamo AFFO ienesīgumu 2023. gadā.
| Uzņēmums | Svārsts | Paredzamā 2023. gada AFFO raža | Pašreizējā dividenžu peļņa | Paredzamā “virsmas telpa” | Tirgus griesti. (milj. ASV dolāru) |
| Rūpniecisko loģistikas īpašumu trests | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. A klase | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | Auksts | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Uzņēmums Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Avots: FactSet |
Noklikšķiniet uz atzīmēm, lai uzzinātu vairāk par katru uzņēmumu, tostarp uzņēmuma profiliem. Tad lasīt Tomija Kilgora detalizēts ceļvedis par MarketWatch citātu lapās bez maksas pieejamās informācijas daudzveidību.
Veselības aprūpe
Šeit ir visi deviņi REIT, kas iznomā veselības aprūpes īpašumus un ir izturējuši pārbaudi. Šajā grupā nav iekļauti uzņēmumi, kas koncentrējas uz senioru mājokļiem:
| Uzņēmums | Svārsts | Paredzamā 2023. gada AFFO raža | Pašreizējā dividenžu peļņa | Paredzamā “virsmas telpa” | Tirgus griesti. (milj. ASV dolāru) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | VIRSOTNE | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. A klase | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | Labi | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Avots: FactSet |
Dzīvojamo
Šajā kategorijā ietilpst REIT, kuriem pieder vienas ģimenes vai daudzģimeņu dzīvojamie īpašumi, kā arī ražotas dzīvojamās kopienas un senioru mājokļi. Šeit ir norādīti 10 dzīvojamie REIT, kas izturējuši ekrānu:
| Uzņēmums | Svārsts | Paredzamā 2023. gada AFFO raža | Pašreizējā dividenžu peļņa | Paredzamā “virsmas telpa” | Tirgus griesti. (milj. ASV dolāru) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Dzīvoklis Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Uzņēmums Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Centrspace | USA | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Vašingtonas nekustamā īpašuma investīciju fonds | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Avots: FactSet |
Viesnīcas un atpūtas objekti
Šeit ir astoņi REIT, kas iznomā viesnīcas un/vai atpūtas īpašumus un ir izturējuši pārbaudi.
| Uzņēmums | Svārsts | Paredzamā 2023. gada AFFO raža | Pašreizējā dividenžu peļņa | Paredzamā “virsmas telpa” | Tirgus griesti. (milj. ASV dolāru) |
| EPR īpašības | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ naktsmītņu trests | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| Uzņēmums VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Avots: FactSet |
Biroji
Šeit ir 10 REIT, kurās atrodas biroju ēkas, kas izturēja ekrānu:
| Uzņēmums | Svārsts | Paredzamā 2023. gada AFFO raža | Pašreizējā dividenžu peļņa | Paredzamā “virsmas telpa” | Tirgus griesti. (milj. ASV dolāru) |
| Brandywine Realty Trust | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HES | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Corporate Office Properties Trust | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Lieldienu valdības īpašumi Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Pilsētas birojs REIT Inc. | PS | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Avots: FactSet |
Mazumtirdzniecība
Šeit ir 10 REIT, kas galvenokārt iznomā mazumtirdzniecības īpašumus, kas izturējuši ekrānu:
| Uzņēmums | Svārsts | Paredzamā 2023. gada AFFO raža | Pašreizējā dividenžu peļņa | Paredzamā “virsmas telpa” | Tirgus griesti. (milj. ASV dolāru) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Veikals Capital Corp. | VEIKALS | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT nekustamais īpašums | PTR | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Avots: FactSet |
Communications
Šeit ir norādīti visi pieci uzņēmumi, kas izturējuši pārbaudi un iznomā sakaru infrastruktūras īpašumus, vai Outfront Media Inc.
OUT,
stendi:
| Uzņēmums | Svārsts | Paredzamā 2023. gada AFFO raža | Pašreizējā dividenžu peļņa | Paredzamā “virsmas telpa” | Tirgus griesti. (milj. ASV dolāru) |
| Uniti Group Inc. | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| AmericanTower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. A klase | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1 s3% | $35,920 |
| Avots: FactSet |
Datu centri
Šie trīs datu centra REIT izturēja ekrānu:
| Uzņēmums | Svārsts | Paredzamā 2023. gada AFFO raža | Pašreizējā dividenžu peļņa | Paredzamā “virsmas telpa” | Tirgus griesti. (milj. ASV dolāru) |
| Uzņēmums Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Avots: FactSet |
Pašuzglabāšana
Mūsu pēdējā kategorijā ekrānu izturēja pieci pašizglabāšanas REIT:
| Uzņēmums | Svārsts | Paredzamā 2023. gada AFFO raža | Pašreizējā dividenžu peļņa | Paredzamā “virsmas telpa” | Tirgus griesti. (milj. ASV dolāru) |
| Nacionālais krātuves filiāļu trests | VDI | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Publiskā krātuve | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Avots: FactSet |
Ja jūs interesē REIT telpa, jums ir jāveic sava izpēte un jāpatur prātā savi investīciju mērķi — izaugsme, ienākumi vai abi — un jāsagatavojas, lai saglabātu saistības ilgtermiņā, kas nozīmē vairākus gadus.
No iepriekš tabulās uzskaitītajiem REIT Malhotrai ir Ventas Inc. reitingi “pirkt”.
VTR,
Welltower Inc.
Labi,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
un Duke Realty (kas tagad tirgojas saskaņā ar Prologis, gaidot apvienošanās pabeigšanu).
Uz jautājumu, kas kopīgs ir REIT, kuriem ir noteikts pirkšanas reitings, Malhotra atbildēja: "Tie ir uzņēmumi kā privātpersonas, kuru cenu noteikšanas spēks, mūsuprāt, saglabāsies."
Viņš arī teica, ka visi gūst labumu no tematiskajām tendencēm, tostarp attiecībā uz veselības aprūpes REITs iedzīvotāju novecošanos.
Klausieties no Reja Dalio vietnē MarketWatch Labākās jaunās idejas naudas festivālā 21. un 22. septembrī Ņujorkā. Riska ieguldījumu fondu pionierim ir stingri uzskati par ekonomikas virzību.
Avots: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Šīs dividenžu akcijas var jūs aizsargāt, jo Federālās rezerves palēnina ekonomiku
Tā kā Federālo rezervju sistēmas priekšsēdētājs Džeroms Pauels piektdien uzstāsies ar svarīgu runu, investori beidzot var sākt pieņemt viņa vārdu: Centrālā banka saglabās vanagu nostāju, lai kontrolētu augstāko inflāciju pēdējo četru gadu desmitu laikā. Tas nozīmē, ka, neskatoties uz neseno akciju tirgus ralliju, finanšu tirgi joprojām būs nestabili.
Ir daudz iemeslu uzskatīt nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus jeb REIT par salīdzinoši drošu patvērumu, lai nodrošinātu stabilus ienākumus, ja inflācija joprojām ir augsta un pirms iespējamās ekonomikas lejupslīdes.
Tālāk ir parādīts ekrāns ar kapitāla REIT, kas, domājams, radīs lielu naudas plūsmu, lai 2023. gadā varētu palielināt dividendes.
Iekš Jāzina slejā 24. augustā Stīvs Goldšteins apkopoja prognozes par jaunu “inflācijas un procentu likmju supercikls” no Dario Pērkinsa, TS Lombard globālās makroekonomikas rīkotājdirektora.
Pērkinss sagaida, ka ilgtermiņa procentu likmes turpinās paaugstināties, un ierosina, ka 2020. gados investoriem būs jāizmanto "stingrāka pieeja aktīvu sadalei".
Atkāpjoties no pakalpojumu sniedzējiem, kas dominēja buļļu tirgū līdz 2021. gadam, viņš uzskata, ka vislabāk darbosies līdzekļu piešķiršana materiālajiem aktīviem, tostarp nekustamajam īpašumam.
REIT sektora sadalīšana
Nekustamajā īpašumā ieguldījumu fondiem ir daudz veidu, taču galvenais elements ir tas, ka tie lielāko daļu ieņēmumu nodod akcionāriem, lai saglabātu nodokļu atvieglojumu REIT struktūru.
Ir divas plašas REIT kategorijas: hipotēkas REIT, kas aizdod naudu komerciāliem vai mājokļu aizņēmējiem un/vai iegulda ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros, un kapitāla REIT, kuriem pieder komerciāls vai dzīvojamais īpašums un kas to iznomā.
REIT ir cikliski, un, pieaugot procentu likmēm, tiek izdarīts spiediens uz vērtējumiem. Šis efekts var būt īpaši izteikts hipotēku REIT, jo hipotekārās kreditēšanas bizness palēninās, pieaugot procentu likmēm.
Līdz šim šogad, līdz 24. augustam, S&P 500 nekustamo īpašumu sektors ir samazinājies par 15%, bet pilnais S&P 500
SPX
ir samazinājies par 12%, gan ar reinvestētām dividendēm.
Skatoties ilgākā laika posmā, jūs varat pārsteigt. S&P Dow Jones indeksi 2016. gadā atdalīja nekustamo īpašumu nozari no finanšu sektora. Taču, ja mēs sašaurināmies līdz S&P 500 REIT nozares grupai ilgāka termiņa darbības rādītājam, 20 gadu vidējā gada atdeve ir bijusi 9.9%, nedaudz apsteidzot. no S&P 500 20 gadu vidējās peļņas 9.8% apmērā.
REITs pēc kategorijas
Dažādi REIT veidi iziet cauri dažādiem ekonomikas cikliem. Piemēram, viesnīcu REIT un to īrnieki šausmīgi cieta koronavīrusa pandēmijas sākumposmā, sākot ar ceļojumu nozares virtuālo slēgšanu 2020. gada pirmajā pusē.
Daudzi REIT ir koncentrējušies uz noliktavu un loģistikas telpām, kas pēdējos gados ir guvušas labumu no divciparu ikgadējā nomas maksas pieauguma, norāda Vikrams Malhotra, Mizuho nekustamo īpašumu rīkotājdirektors.
Taču Amazon.com Inc.
AMZN
teica tā pirmā ceturkšņa finanšu preses relīze aprīlī, ka pēc tā izpildes tīkla dubultošanās tikai divu gadu laikā tas “vairs necenšas meklēt fizisko vai personāla kapacitāti” un savā piegādes infrastruktūrā bija “koncentrējies uz produktivitātes un izmaksu efektivitātes uzlabošanu”.
Intervijas laikā Malhotra sacīja, ka pēc Amazon paziņojuma viņš un kolēģi bija “tirgū novērojuši un dzirdējuši, ka Amazon laiž noliktavas apakšīres tirgū”.
"Tātad lielākais e-komercijas spēlētājs paziņoja tirgum, ka tam ir pārāk daudz un tas racionalizējas, un tas izraisīja loģistikas krājumu vērtības samazināšanos," viņš teica.
Uzņēmums Prologis Inc.
PLD
ir lielākais publiski tirgotais ASV REIT noliktavu un loģistikas jomā. Uzņēmums kotēja Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis un Walmart Inc.
WMT
2021. gada beigās kā pieci lielākie klienti, Amazon nomājot 24 miljonus kvadrātpēdu jeb 7% no kopējā apjoma.
No 21. gada līdz 2022. augustam Prologis akcijas samazinājās par 24%, reinvestējot dividendes. Akciju dividenžu ienesīgums ir aptuveni 2.5%. Prologis gatavojas iegādāties Duke Realty Corp.
DRE
cauri visu akciju darījums, kura vērtība ir 26 miljardi USD jūnijā, kad tas tika paziņots.
Mizuho ir neitrāls vērtējums par Prologis, kas, pēc Malhotra teiktā, ir "nevienprātīgs". Tas noteikti ir — no 17 FactSet aptaujātajiem analītiķiem 13 akcijas novērtē kā "pirkt" vai līdzvērtīgu. Pārējie ir neitrāli vērtējumi.
Viņš turpināja teikt, ka Mizuho uzrauga trešo pušu loģistikas operatorus, piemēram, XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx un United Parcel Service Inc.
UPS kurjerdienests
pieprasījuma palēninājuma pazīmēm, ja ekonomika ievērojami samazinās.
Ņemot vērā visu iepriekš minēto, noliktavu/loģistikas REIT var būt sudrabains: Malhotra sagaida, ka telpu nomas maksas pieaugums palēnināsies līdz “vidējai vai augstam viencipara līmenim” no pašreizējā diapazona virs 10%. To teica Darba departaments Patēriņa cenu indekss jūlijā uzrādīja 8.5% pieaugumu no gadu iepriekš. Tas ir uzlabojies no 9.1% iepriekšējā mēnesī. Iespējams, nav pārāk grūti sagaidīt, ka REIT noliktavu operatori spēs paaugstināt nomas maksu, lai atbilstu inflācijas tempam vai pārspētu to.
Šeit tiek ņemts vērā jūsu viedoklis, kas balstīts uz jūsu pētījumiem. Vai nepārtrauktā tendence iepirkties tiešsaistē un pieprasījums pēc ātras piegādes ļaus Prologis un tā konkurentiem nākamajos piecos līdz desmit gados pārspēt? Prologis piecu gadu kopējā peļņa 10. augustā bija 24% (salīdzinājumā ar 138% S&P 85), pat ar šī gada lielo atkāpšanos.
Akciju REIT pārbaude
Lai plaši aplūkotu ASV biržā kotētos nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus, mēs sākām ar Russell 185 indeksā iekļautajiem 3000.
CEĻŠ.
Šis indekss pārstāv aptuveni 98% no ASV akcijām, liecina FactSet.
Pēc tam mēs apskatījām katra REIT ieguldījumu koncentrāciju un noņēmām visus hipotēkas REIT, lai sarakstu samazinātu līdz 158 uzņēmumiem. Mēs samazinājām vēl 112 uzņēmumus, par kuriem bija pieejami vienprātīgi aprēķini starp vismaz pieciem FactSet aptaujātajiem analītiķiem par koriģētajiem līdzekļiem no operācijām 2023. gadā.
Veids, kā izmērīt uzņēmuma spēju maksāt dividendes, ir aplūkot tā aplēsto brīvo naudas plūsmu — atlikušo naudas plūsmu pēc paredzamajiem kapitālizdevumiem. Attiecībā uz REIT parasti tiek izmantoti līdzekļi no operācijām (FFO) — ne-GAAP pasākums. FFO pieskaita amortizāciju un nolietojumu (bezskaidras naudas preces) atpakaļ peļņai, vienlaikus izslēdzot peļņu no īpašuma pārdošanas. Koriģētie līdzekļi no operācijām (AFFO) iet tālāk, kompensējot paredzamos kapitālizdevumus, lai uzturētu īpašumu ieguldījumu kvalitāti.
Ja mēs sadalām uzņēmuma aptuveno AFFO ar tā pašreizējo akciju cenu, mēs iegūstam aptuveno AFFO ienesīgumu. To var salīdzināt ar pašreizējo dividenžu ienesīgumu, lai noskaidrotu, vai ir "virziena" turpmākam palielinājumam — cerams, ka būs pietiekami daudz vietas.
No 112 atlikušajiem REIT 104 maksā dividendes un 2023. gadā ir paredzējuši vismaz 1.00% — tas ir mūsu pēdējais samazinājums.
Mēs ievietojām 104 REIT astoņās plašās kategorijās. Tas ne vienmēr ir viegli, jo REIT var būt ļoti daudzveidīgs. Tātad kategorijas ir mēģinājums katru REIT ievietot grupā atbilstoši tā lielākajai uzņēmējdarbības koncentrācijai. Pēc tam mēs konsolidējām deviņas plašas kategorijas un sakārtojām tās pēc paredzamās 2023. gada AFFO peļņas.
Piemēram, noliktavas/loģistikas uzņēmumi ietilpst kategorijā “industriāls”. Mēs sāksim ar to.
Rūpnieciskie REITs
Tālāk ir norādīti 10 industriālie REIT, kas izturējuši pārbaudi un ar vislielāko paredzamo AFFO ienesīgumu 2023. gadā.
Noklikšķiniet uz atzīmēm, lai uzzinātu vairāk par katru uzņēmumu, tostarp uzņēmuma profiliem. Tad lasīt Tomija Kilgora detalizēts ceļvedis par MarketWatch citātu lapās bez maksas pieejamās informācijas daudzveidību.
Veselības aprūpe
Šeit ir visi deviņi REIT, kas iznomā veselības aprūpes īpašumus un ir izturējuši pārbaudi. Šajā grupā nav iekļauti uzņēmumi, kas koncentrējas uz senioru mājokļiem:
Dzīvojamo
Šajā kategorijā ietilpst REIT, kuriem pieder vienas ģimenes vai daudzģimeņu dzīvojamie īpašumi, kā arī ražotas dzīvojamās kopienas un senioru mājokļi. Šeit ir norādīti 10 dzīvojamie REIT, kas izturējuši ekrānu:
Viesnīcas un atpūtas objekti
Šeit ir astoņi REIT, kas iznomā viesnīcas un/vai atpūtas īpašumus un ir izturējuši pārbaudi.
Biroji
Šeit ir 10 REIT, kurās atrodas biroju ēkas, kas izturēja ekrānu:
Mazumtirdzniecība
Šeit ir 10 REIT, kas galvenokārt iznomā mazumtirdzniecības īpašumus, kas izturējuši ekrānu:
Communications
Šeit ir norādīti visi pieci uzņēmumi, kas izturējuši pārbaudi un iznomā sakaru infrastruktūras īpašumus, vai Outfront Media Inc.
OUT,
stendi:
Datu centri
Šie trīs datu centra REIT izturēja ekrānu:
Pašuzglabāšana
Mūsu pēdējā kategorijā ekrānu izturēja pieci pašizglabāšanas REIT:
Ja jūs interesē REIT telpa, jums ir jāveic sava izpēte un jāpatur prātā savi investīciju mērķi — izaugsme, ienākumi vai abi — un jāsagatavojas, lai saglabātu saistības ilgtermiņā, kas nozīmē vairākus gadus.
No iepriekš tabulās uzskaitītajiem REIT Malhotrai ir Ventas Inc. reitingi “pirkt”.
VTR,
Welltower Inc.
Labi,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
un Duke Realty (kas tagad tirgojas saskaņā ar Prologis, gaidot apvienošanās pabeigšanu).
Uz jautājumu, kas kopīgs ir REIT, kuriem ir noteikts pirkšanas reitings, Malhotra atbildēja: "Tie ir uzņēmumi kā privātpersonas, kuru cenu noteikšanas spēks, mūsuprāt, saglabāsies."
Viņš arī teica, ka visi gūst labumu no tematiskajām tendencēm, tostarp attiecībā uz veselības aprūpes REITs iedzīvotāju novecošanos.
Klausieties no Reja Dalio vietnē MarketWatch Labākās jaunās idejas naudas festivālā 21. un 22. septembrī Ņujorkā. Riska ieguldījumu fondu pionierim ir stingri uzskati par ekonomikas virzību.
Avots: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo