Šis nemīlētais fonds cīnās pret inflāciju, ienesīgums 7.4%

Lai arī cik grūta ir bijusi šī izpārdošana mums visiem, tā ir atstājusi dažas pievilcīgas (un diskontētas) dividendes, jo īpaši augsta ienesīguma slēgtie fondi (EISI).

Es zinu, ka ir grūti iepirkties tādā tirgū kā šis, bet dividendes, par kurām mēs šodien runāsim, patiesībā labums no pieaugošās inflācijas, kas rada arvien lielākas naudas plūsmas, jo arī PCI kļūst arvien augstāks.

Šie ir uzņēmumi, kuros mēs tagad vēlamies būt, lai iekasētu savas augstās dividendes, izmantojot šodienas riepu ugunsgrēku, un gūtu peļņu, kad tirgus ūdeņi (neizbēgami) nomierinās un investori beidzot ievēros šo akciju spēcīgo naudas plūsmu.

REIT visu laiku netiek novērtēti, it īpaši tagad

Es runāju par nekustamā īpašuma ieguldījumu fondiem (REIT). Šie "saimnieki" ir līdz šim mans vēlamais veids, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā — tas ir daudz labāk nekā pašam iegādāties māju un to izīrēt (ja vien jums nepatīk nomainīt saplīsušās ierīces un atbrīvot tualetes).

Sāksim ar īres čekiem, ko šodien iekasē visi namīpašnieki (ieskaitot REIT), jo tie pieaug daudzu tendenču dēļ, kas nešķiet, ka tās drīz norims. Pirmais ir procentu likmju kāpums, kas, sajaucoties ar joprojām augstajām mājokļu cenām, iespiež daudzus amerikāņus īres tirgū. Tas savukārt izraisa īres maksas pieaugumu.

Dati no dažādiem avotiem norāda uz vienu un to pašu faktu: lai gan valdības dati (izmantojot kopējās mājokļa izmaksas — skatīt diagrammu iepriekš) liecina, ka īres maksa pieaug straujāk nekā agrāk, privātie uzņēmumi uzrāda dramatiskāku notikumu pavērsienu. , kur Zillow un Dzīvokļu saraksts (dzeltenās un tumši zilās līnijas zemāk) parāda divciparu pieaugumu salīdzinājumā ar gadu iepriekš.

Neatkarīgi no tā, kā jūs to sadalāt, īres maksa strauji pieaug, un Federālo rezervju sistēma dara visu iespējamo, lai apturētu šo tendenci, lai gan daži teiktu, ka, palielinot aizņēmumu izmaksas ikvienam, tas tikai pasliktina situāciju. Bet jebkurā gadījumā tas nozīmē krasi pieaugošu namīpašnieku peļņu.

REIT ļauj apiet dārgo mājokļu tirgu

Topošajiem saimniekiem ir tikai viena problēma: ja viņiem pašlaik nepieder īres īpašums, viņiem būs jāmaksā paaugstinātas cenas, lai iegādātos māju, ko izīrēt. Tāpēc labāk ir iegādāties REIT, kas jau īrē mājokli citiem. Un tā vietā, lai iepirktos par paaugstinātu cenu, pateicoties tirgus izpārdošanai, mēs varam iepirkties šajos uzņēmumos par diskontēts cena vietā.

Piemēram, Ielūgumu mājas
INVH
(INVH) pieder tūkstošiem vienas ģimenes māju visā valstī, kuru portfelis pārsniedz 20 miljardus ASV dolāru. Tas dod tai lielu dažādību, kuras atsevišķiem saimniekiem, kas parasti ir ierobežoti ar vienu vai nedaudziem īpašumiem vienā vai ne vairāk kā divos tirgos, nav. Uzaicinājumam ir arī priekšrocība, ka tā portfeli profesionāli pārvalda nekustamā īpašuma profesionāļu komanda.

Šī diversifikācija un pārvaldības spēja ir strauji palielinājusi REIT līdzekļus no operācijām (FFO, kas ir labāks REIT darbības rādītājs nekā peļņa uz akciju).

Tomēr uzņēmuma augsto un augošo naudas plūsmu ietekmē tirgus, ko veicina bailes, izraisot REIT akciju cenas kritumu šogad par gandrīz 25%.

Skatiet, kā Invitation akciju cena ir samazinājusies gandrīz tikpat daudz kā etalona REIT ETF, SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR
RWR
)? Tā nav nejaušība: Invitation izpārdošana ir bijusi REIT nekontrolētas pārdošanas rezultāts visur, kas nozīmē, ka tas nav vienīgais darījums, kas mūsdienās ir pieejams.

Diversifikācijas labad ir lietderīgi iegādāties REIT fondu, izmantojot ielūgumu, jo jūs saskaraties ar REIT dažādās nozarēs, kā arī dažādās pārvaldības komandas, kas rūpējas par šiem īpašumiem.

RWR ir iespēja, taču mēs, CEF investori, to nekad neapsvērtu, galvenokārt tāpēc, ka tās 3.4% ienesīgums pēc mūsu standartiem ir diezgan zems.

Atjautīga CEF spēle par pieaugošām īres cenām (šodien ienesīgums ir 7.4%)

ETF vietā mēs daudz dod priekšroku tādiem CEF kā Cohen & Steers kvalitātes ienākumu nekustamā īpašuma fonds (RQI), kas dod bagātīgus 7.4%, rakstot šo. RQI ir nozīmīgs Invitation Homes īpašnieks (tā ir viena no fonda 10 lielākajām līdzdalībām), kā arī tam pieder virkne citu veidu REIT, piemēram, datu centru operatori un paškrātuvju īpašnieki, kas arī ražo pieaugošus FFO. Šī dažādošana, kā arī REIT asie cilvēku vadītāji (Cohen & Steers ir vadošais vārds CEF jomā, kas palīdz piesaistīt labākos talantus) ir palīdzējusi tai pārspēt RWR pēdējo desmit gadu laikā.

Ņemiet vērā arī to, ka RQI augstā ienesīguma dēļ lielākā daļa no iepriekš redzamās peļņas ir bijusi dividendēs.

RQI labākie rezultāti pagātnē tika apbalvoti ar lielu piemaksu pret neto aktīvu vērtību (NAV vai tā portfeļa REIT vērtību) (vienā brīdī tā prēmija bija vairāk nekā 15%). Bet pašlaik tas tiek tirgots ar 4% atlaidi, lai gan tikai pirms dažiem gadiem tas tirgojās ar piemaksu.

Tas nozīmē, ka mēs šodien varam iegādāties RQI ar atlaidi, pagaidīt, līdz tas atgriežas pie parastās piemaksas, kad tirgus pārstāj krist panikā, un pēc tam pārdot ar potenciālu peļņu. Tikmēr jūs varat saņemt dividendes, kas lepojas ar 7.4% gada ienesīgumu un tiek izmaksātas katru mēnesi.

Maikls Fosters ir vadošais pētījumu analītiķis Pretēja perspektīva. Lai iegūtu vairāk lielisku ideju par ienākumiem, noklikšķiniet šeit, lai skatītu mūsu jaunāko ziņojumu “Neiznīcināmi ienākumi: 5 darījuma fondi ar drošām 8.4% dividendēm."

Informācijas atklāšana: nav