Laiks atcelt zonējumu? Jauna grāmata padara lietu

Daudzās ASV pilsētās mājokļi ir pārāk dārgi. Mājokļu cenas piekrastes pilsētās, piemēram, Ņujorkā un Sanfrancisko, ir ļoti nežēlīgas, taču pat iekšzemes pilsētās, piemēram, Nešvilā un Denverā, cenas strauji pieaug. Pētījumi šovi ka zonējums ir liels Amerikas augsto mājokļu izmaksu veicinātājs, un jaunā grāmatā Patvaļīgas līnijas: Kā zonēšana sagrāva Amerikas pilsētu un kā to labot, bijušais Ņujorkas plānotājs M. Nolans Grejs pārliecinoši apgalvo, ka pilsētām ir jāatceļ zonējuma sakne un atzars.

Pirms apspriest problēmas ar zonējumu, Grejs (pilna atklāšana: Grejs ir draugs un dažreiz līdzautors) stāsta lasītājam, kas ir zonējums un kas tas nav. Zonēšana iedala zemes lietojumus trīs plašās kategorijās — dzīvojamā, komerciālā un rūpnieciskā —, kā arī daudzās apakškategorijās un regulē blīvumu. Zonēšana nav būvnormatīvi, vēsturiskā saglabāšana, rīkojumi par sadalīšanu, projekta pārskatīšana, vides noteikumi vai visaptveroša plānošana. Tie visi ir instrumenti, ko pašvaldības izmanto, lai veidotu apbūvēto vidi, taču tie nav zonējums.

Skaidri definēt zonējumu ir svarīgi, jo ideja par zonējuma atcelšanu var šķist radikāla, ja cilvēki domā, ka tas ir vienīgais veids, kā vietējās amatpersonas var mazināt pilsētas dzīves traucējumus. Bet, kā skaidro Grejs, lai gan zonējumam ir liela ietekme uz pilsētas formu, tas maz padara to apdzīvojamāku.

Grāmata ir sadalīta trīs daļās. Pirmajā daļā ir paskaidrots, kas ir zonējums un kāpēc tas tika izveidots. Otrajā daļā ir izklāstītas četras zonējuma kritikas: tas palielina mājokļa izmaksas, samazina ekonomisko izaugsmi, veicina ekonomisko un rasu segregāciju un nodrošina izplešanos. Trešajā daļā aplūkoti pašreizējie zonējuma reformas centieni un agrīnie panākumi; atbalsta zonējuma atcelšanu; un apsver, kā pilsētplānošana varētu izskatīties pasaulē bez zonējuma.

Īsa zonējuma vēsture

Pelēks mums atgādina, ka zonējums ir salīdzinoši jauns. Pirmais zonējuma kods tika izveidots Ņujorkā 1916. gadā, gandrīz pirms 100 gadiem. Tomēr pilsētas jau pastāvēja tūkstošiem gadu, un šo pilsētu pirmszonu amatpersonām un iedzīvotājiem bija jātiek galā ar visām mūsdienu pilsētas dzīves problēmām — troksni, piesārņojumu, atkritumu izvešanu, sastrēgumiem — bez zonējuma. Vai zonējums piedāvāja vietējām amatpersonām jaunu, efektīvāku veidu, kā uzlabot pilsētas dzīvi? Ne īsti, saka Grejs.

Lai gan pilsētas dzīves problēmas bija un ir pārāk reālas, Grejs skaidro, ka zonējums ātri mainījās no rīka, lai novērstu tradicionālos traucējumus, uz kaut ko nežēlīgāku — veidu, kā izslēgt cilvēkus no noteiktām rasēm, ienākumu kategorijām un profesijām no vēlamajiem apgabaliem.

Kā piemēru Grejs min Bērkliju, Kalifornijas zonēšanas rīkojumu, kas tika pieņemts neilgi pēc Ņujorkas. Tajā bija pirmais vienas ģimenes zonējuma rajons valstī. Acīmredzot, lai aizsargātu apkaimes raksturu un ierobežotu sastrēgumus — tas ir izplatīts mūsdienu zonējuma atbalstītāju atteikums — tas aizliedza lētākas mājokļu iespējas, piemēram, dzīvokļus un īres mājokļus.

Tas arī aizliedza uzņēmumiem, piemēram, Ķīnas veļas mazgātavām, darboties dzīvojamos rajonos. Lai gan šis noteikums nebija noteiktais mērķis, ķīniešu imigrantus ērti atturēja no turīgākiem vietējiem iedzīvotājiem, jo ​​tajā laikā lielākā daļa cilvēku dzīvoja netālu no sava darba, lai viņi varētu uz darbu doties kājām.

Šīs divas idejas — prioritāra piešķiršana savrupmāju mājām un lielākajai daļai uzņēmumu aizliegšana dzīvot dzīvojamos rajonos — kļuva par mūsdienu zonējuma rīkojumu pīlāriem, kas turpina veicināt ienākumus un rasu segregāciju.

Greja pārskats par federālās valdības lomu vietējā zonējuma veicināšanā ir īpaši saprotams. 1923. gadā tikai 218 pašvaldībās bija zonējuma rīkojumi. Līdz 1936. gadam vairāk nekā 1,000 pašvaldību bija pieņēmušas zonējumu. Federālās amatpersonas, piemēram, toreizējais tirdzniecības sekretārs Herberts Hūvers, palīdzēja virzīt šo straujo zonējuma paplašināšanos, jo viņi vēlējās plaši izplatītu māju īpašumtiesību sabiedrību, kas atjaunotu "nacionālo raksturu" un atbalstītu būvniecības nozari.

Lai sasniegtu savus mērķus, Hūvers sapulcināja Pilsētas plānošanas un zonējuma padomdevēju komiteju. To veidoja vairākas laikmetīgās plānošanas kustības zvaigznes, tostarp izcilais ainavu arhitekts Frederiks Lovs Olmsteds jaunākais. Komiteja izstrādāja Standarta zonējuma pilnvarošanas likumu (SZEA), kas bija parauglikums, ko valstis varēja pieņemt, kas pilnvaroja pašvaldības izveidot vietējos zonēšanas noteikumus. SZEA ļoti popularizēja Hūvers un komiteja, un līdz 1930. gadam 35 no toreizējiem 48 štatiem bija ieviesuši tiesību aktus, kas bieži tika veidoti pēc SZEA parauga, kas ļāva vietējām pašvaldībām ieviest zonējumu. Vēlāk federālā valdība vēl vairāk veicināja zonējumu, nosakot zonēšanas rīkojumus par nosacījumu Federālās mājokļu pārvaldes palīdzībai un citām federālajām dotācijām un aizdevumiem.

Zonēšanas augstās izmaksas

Grāmatas otrajā daļā ir izskaidrotas četras problēmas, ko izraisa zonējums. Pirmkārt, zonējums palielina mājokļa izmaksas. Kā skaidro Grejs, zonējuma noteikumi, kas ierobežo mājokļu blīvumu, piemēram, minimālie zemes gabalu izmēri, daudzģimeņu mājokļu ierobežojumi, augstuma ierobežojumi un minimālās stāvvietu prasības. samazināt piedāvājumu mājokli. Kad mājokļu piedāvājums nespēj sekot pieprasījumam, cenas pieaug. Īsāk sakot, tas notiek katrā dārgajā apkaimē katrā dārgajā valsts pilsētā.

Otrās izmaksas, ko Grejs apspriež, ir zonējuma negatīvā ietekme uz nacionālo ekonomisko izaugsmi. Kad cilvēki nevar pārcelties uz pilsētām, kur ir lielākas darba iespējas un lielākas algas, cieš visa valsts. Mēs zaudējam preces un pakalpojumus, ko cilvēki ražotu, ja viņi varētu atļauties pārvietoties, un, ievietojot cilvēkus vietās, kur ir zemākas algas un mazāk iespēju, mēs neizbēgami tērējam vairāk naudas sociālās drošības tīkla programmām.

Tālāk Grejs apraksta, kā zonējums veicina segregāciju. Agrīnie zonēšanas kodi ietvēra nepārprotami rasu valodu, bet pēc tam, kad tiesas nolēma, ka šāda valoda ir nelikumīga, skaidri rasu ierobežojumi tika aizstāti ar citiem ierobežojumiem, kas lielā mērā sasniedza tādu pašu rezultātu. Zonēšanas noteikumi, kas ierobežo vai aizliedz lētāku dzīvokļu, dupleksu vai trīsstāvu māju celtniecību un tā vietā liek cilvēkiem iegādāties vienas ģimenes mājas uz lieliem zemes gabaliem, neļauj cilvēkiem ar zemākiem ienākumiem iegādāties mājokli daudzos mikrorajonos. Tā kā melnādainajiem, spāņiem un citām minoritāšu grupām bija un joprojām ir zemāki ienākumi nekā vidēji baltajiem, šie noteikumi izraisīja plaši izplatītu rasu un ienākumu segregāciju, kas pastāv līdz šai dienai.

Visbeidzot, zonējums veicina izplešanos, kas kaitē videi. Grejs atstāsta stāstu par šo punktu no savām plānošanas dienām. Izstrādātājs ierosināja projektu, lai veco slimnīcas ēku pārvērstu par daudzdzīvokļu ēku ar medicīnas biroja telpām pirmajā stāvā un aptuveni 140 vienībām ar ierobežotu ienākumu, kā arī 220 vienībām par tirgus likmi. Vietne bija tuvu tranzītam, tāpēc daudzi cilvēki varēja dzīvot ēkā, neprasot automašīnu. Kā raksta Grejs: "No plānošanas viedokļa tas bija slam dunk." Tomēr daži vietējie iedzīvotāji izmantoja zonējuma maiņas procesu, lai stingri iebilstu pret projektu, apgalvojot, ka jaunā attīstība kaitēs videi.

Ideja, ka izaugsme kaitē videi, ir izplatīta lielākas attīstības pretinieku vidū, taču, kā skaidro Grejs, blīvāka attīstība ir labāka videi. Tas atvieglo cilvēku pārvietošanos ar kājām vai velosipēdu uz vietām, kas samazina nepieciešamību pēc automašīnas un ar to saistītās emisijas. Dzīvokļu un dupleksu apkurei un dzesēšanai ir nepieciešams mazāk enerģijas nekā savrupmāju vienģimenes mājām, jo ​​​​vienības parasti ir mazākas un tām ir mazāk sienu, kas ir pakļautas ārpusei. Visbeidzot, blīvāka attīstība samazina nepieciešamību pēc jaunas attīstības pilsētu malās, kas nozīmē vairāk mežu, parku un brīvas vietas.

Kā atcelt zonējumu

Izskaidrojis ievērojamās zonējuma izmaksas, Grejs atgriežas pie sava galvenā argumenta — nepieciešamības atcelt zonējumu. Lai parādītu, ka zonējuma atcelšana nenovedīs pie katastrofas, Grejs pievēršas Hjūstonai, vienīgajai lielajai pilsētai Amerikā, kurā nav tradicionālā zonējuma.

Kā skaidro Grejs, zemes izmantošana Hjūstonā lielā mērā atbilst modelim, kas novērots citās pilsētās — uzņēmumi atrodas uz maģistrālajiem ceļiem, mājas atrodas klusākos dzīvojamos rajonos, dzīvokļi bieži atrodas jauktas izmantošanas rajonos, un intensīva rūpniecība atrodas tālu no dzīvojamiem rajoniem. Tas ir tāpēc, ka cenu sistēma Hjūstonā dabiski piešķir ierobežotu zemi, darot darbu citu pilsētu plānošanas departamentiem, bet bez nelabvēlīgām blakusparādībām. Rezultātā Hjūstona ir tikpat apdzīvojama kā zonētas pilsētas, taču lētāka, jo bez zonējuma ierobežojumiem mājokļu piedāvājums var neatpalikt no pieprasījuma.

Grejs ierosina divus soļus, ko citas pilsētas var spert, lai līdzinātos Hjūstonai. Pirmkārt, pašvaldībām būtu jāpieprasa, lai zonēšanas rīkojumus regulāri apstiprinātu lielākais vairākums vēlēšanu gada referendumā. Hjūstonas iedzīvotāji trīs reizes balsoja par zonējumu — 1948., 1962. un 1993. gadā — un katru reizi to noraidīja. Ja citas pilsētas ļāva iedzīvotājiem balsot par zonējumu, mēs varam redzēt līdzvērtīgus rezultātus citur.

Māju īpašnieki, kas uztraucas par īpašuma vērtībām, un vietējās amatpersonas, kurām ir vajadzīgas viņu balsis, var nevēlēties pašas īstenot balsošanas prasību, taču, tā kā štatu valdības galu galā kontrolē to, ko vietējām pašvaldībām ir atļauts darīt, štata likums, kas pieprasa regulārus zonējumu referendumus, var pienācīgi piespiest viņus. roka. Visā grāmatā Grejs atbalsta vietējo zonējuma noteikumu valsts priekšrocību, lai pārvarētu vietējo NIMBYismu, un valsts referendumu noteikums ir piemērs tam.

Otrais solis ir izveidot procesu, kas ļauj stingrākajiem zonējuma atbalstītājiem ieviest zonējumam līdzīgus noteikumus savā tuvākajā apkārtnē. Hjūstona izdarīja to, ļaujot apgabaliem izvēlēties stingrākus noteikumus, pamatojoties uz ietekmēto īpašumu īpašnieku balsojumu. Iespējas lielāka apkaimes kontrole var nomierināt iedzīvotājus, kuri atbalsta zonējumu, vienlaikus neļaujot viņiem uzspiest savas preferences visai pilsētai.

Dzīve pēc zonēšanas

Tātad, kā izskatās pilsētas plānošana bez zonējuma? Grey piedāvā dažas idejas.

Neapgrūtinot zonējuma izpildi, plānotājiem jākoncentrējas uz faktisko ārējo faktoru mazināšanu. Troksnis, piesārņojums un sastrēgumi ir reālas problēmas pilsētās, taču zonējums nav vienīgais vai labākais veids, kā tās risināt. Standartu noteikšana dažādām ārējām ietekmēm, piemēram, trokšņa noteikumiem, neprasa tradicionālo zonējumu. Plānotāji un policija var ieviest standartus, savukārt deliktu tiesības un starpniecības dienesti vajadzības gadījumā var izlemt strīdus starp kaimiņiem. Līdztekus koda ieviešanai Grejs iesaka plānotājiem piedalīties starpniecības procesā.

Zonējuma atcelšana arī dos plānotājiem vairāk laika strādāt pie faktiskās pilsētas plānošanas — ielu tīklu izkārtojuma, vietas parkiem un vietu noteikšanai, kur būtu jāatrodas skolām un citiem sabiedriskiem objektiem, lai nodrošinātu turpmāko izaugsmi. Lai pārliecinātos, ka plānošana darbojas, Grejs iesaka plānotājiem apkopot un analizēt vairāk datu, piemēram, brauciena laikus, gaisa kvalitāti un mājokļu cenas. Vai cilvēki var nokļūt darbā saprātīgā laika posmā? Vai cilvēki var atļauties pārcelties uz pilsētu? Šiem jautājumiem vajadzētu aizņemt plānotāja laiku, nevis to, vai daudzdzīvokļu ēkai var būt divi vai trīs stāvi, vai veļas mazgātava ir apstiprināta komercplatību izmantošana.

Secinājumi

Kopumā Greja grāmata ir lielisks papildinājums literatūrai par mājokļu un zemes izmantošanas noteikumiem. Viņš skaidri diagnosticē zonējuma radītās problēmas un piedāvā saprātīgus risinājumus, lai uzlabotu veidu, kā Amerikas pilsētas izmanto zemi. Viņa pieredze kā praktizējoša plānotāja stiprina viņa kritiku un ieteikumus. Lai gan es nepiekritu visam — viņa priekšlikumi saglabāt mājokļu pieejamību ģentrificētajos rajonos ir saistīti ar pārāk lielu valdības iejaukšanos manai gaumei, grāmatas galvenais arguments ir pārliecinošs: tā vietā, lai uzlabotu pilsētas, zonējumu lielā mērā izmanto iedibinātie iedzīvotāji, lai izslēgtu jaunpienācējus. Grejam ir taisnība, mums vajadzētu atcelt zonējumu. Cerams, ka šī ideja gūs pievilcību pilsētās visā valstī.