Nekustamā īpašuma tirgū vēl divas “kurpes” līdz…

Pašreizējā realitāte un iespējamās sekas tam, kā komerciālā nekustamā īpašuma tirgus varētu attīstīties turpmākajos mēnešos

Es nesen uzzināju frāzes izcelsmi “gaida, kamēr nokritīs otra kurpe”. Deviņpadsmitā gadsimta beigās Ņujorkas dzīvokļu iedzīvotāji varēja dzirdēt virs tiem dzīvojošo kaimiņu trokšņus. Viena izplatīta skaņa bija apavu noņemšana; kad dzirdējāt klusinātu apavu sitienu, kas atsitās pret grīdu, jūs gaidījāt, ka drīz pēc tam dzirdēsit, ka otra kurpe nokrīt.

Pirmā apavi ASV mājokļu un komerciālā nekustamā īpašuma tirgū bija viss 2022. gads: konsekventi procentu likmju kāpumi, ievērojams pārdošanas apjomu samazinājums un auksta nekustamo īpašumu cenu vilce. Trīs no sešiem lielākajiem jauno māju celtniekiem valstī nesen ziņoja par jauniem neto pasūtījumiem 2022. gada rudenī ar samazinājumu par 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton) un 80% (KB HomeKBH
). 2022. gada decembrī ASV Tirdzniecības departaments ziņoja, ka jaunu vienģimenes māju pārdošanas apjomi ir samazinājušies 27% no 2021. gada decembra.

Komerciālo nekustamo īpašumu firmām, īpaši biroju tirgū, apstākļi joprojām ir smagi. Saskaņā ar jaunākajiem pētījumiem, līdz 71% biroja telpu varētu nodrošināt “četras reizes vairāk nekā to pašreizējais lietojums”. Šāda statistika nopietni apšauba valsts statistiku par brīvajām biroju vietām.

Būsim godīgi; 2022. gads nebija skaists. Tomēr eksperti joprojām nav pārliecināti, kā varētu veidoties 2023. gads. Cik vēl ir jānomet apavi, lai mēs varētu saukt sakāmvārdu “viss skaidrs” mājokļu un komerciālā nekustamā īpašuma jomā? Atbilde ir divas un iespējamā trešā (visiem tiem pīķa spēlētājiem):

1. Auditi
2. Pašvaldības nodokļi
3. (Iespējama) piespiedu pārdošana

Pirmās kurpes, kas jānomet: audits

Lielākajai daļai nekustamo īpašumu privātā kapitāla uzņēmumu ir decembra gada beigas, un līdz marta vai aprīļa beigām bankām un investoriem ir jāiesniedz revidēti finanšu pārskati. Tā kā 2021. gada decembris bija burtiski zemāko procentu likmju vide vēsturē, kamēr īres cenas pieauga ļoti strauji (ti, inflācija), nekustamā īpašuma vērtība bija gandrīz mazāka. Pārejot uz 2022. gada beigām, apstākļi bija ļoti atšķirīgi, tomēr daudzi nekustamo īpašumu investori nav aktīvi pārvērtējuši savu nekustamo īpašumu vērtību, ņemot vērā ievērojami augstākas procentu likmes.

Kāpēc daži nekustamā īpašuma investori nav pārvērtējuši savas vērtības? No vienas puses, īres maksa un līdz ar to arī peļņa 2022. gadā salīdzinājumā ar 2021. gadu, visticamāk, joprojām pieauga. Nekustamo īpašumu īpašniekiem patīk uzskatīt, ka, gūstot lielāku ienesīgumu, viņi rada lielāku vērtību, kas ir taisnība. Bet nekustamajā īpašumā, novērtējot, jums ir jāreizina jūsu peļņa ar vērtēšanas koeficientu, lai iegūtu galīgo atbildi (lai padarītu lietas mazliet mulsinošākas). Jūs dalāt savu peļņu ar procentiem, ko sauc par kapitalizācijas likmi, lai iegūtu sava īpašuma pašreizējo vērtību. Maksimālās likmes mēdz sekot procentu likmēm. Paaugstinoties procentu likmēm, pieaug maksimālās likmes. Kad maksimālā likme palielinās, nekustamā īpašuma vērtība samazinās.

Tātad, ja viss pārējais ir vienāds, ja nekustamā īpašuma īpašnieks 2022. gadā guva lielāku peļņu nekā 2021. gadā no saviem īpašumiem, visticamāk, viņam joprojām būs zemāki vērtējumi nekā pirms gada, jo procentu likmes pieauga par gandrīz 5 procentu punktiem.

Un audita sezona ir patiesības brīdis. Tā kā darījumu skaits ir ievērojami mazāks, kas nozīmē mazāk atlīdzību vērtētājiem, kuri novērtē komerciālos īpašumus, nekustamā īpašuma investoriem pirmo reizi kopš likmju pieauguma nāksies aizstāvēt savas vērtības. Visa šī “pārvērtēšana” notiek šobrīd un turpināsies nākamās 60 līdz 90 dienas. Pastāv salīdzinoši neliela varbūtība, ka vērtība būs augstāka nekā pērn.

Kāpēc tas viss ir svarīgi? Ja investora maksimālā aizdevuma summa pie aizdevēja ir 80%, banka jums aizdos tikai 80% — pat ja jūsu īpašuma vērtība samazināsies. Kas notiek, ja investors ir parādā bankai vairāk, nekā viņš ir gatavs jums aizdot? Jums vai nu ir jāatmaksā viss aizdevums, vai arī jāiesniedz bankai vairāk naudas (vai citi aktīvi) kā nodrošinājums. Pandēmijas laikā bankas tik un tā veica izmaiņas un nodrošināja investorus, taču mūsdienās lietas ir ļoti atšķirīgas.

Pašreizējie finanšu tirgus apstākļi ir ievērojami stingrāki. Īpašnieki, kuri pēdējos gados varētu būt bijuši drošībā, tagad varētu būt spiesti meklēt citas finansēšanas iespējas. Vai arī kļūt par piespiedu pārdevējiem.

Ir investori, kas ir bijuši gan vērīgi, gan aktīvi godīgi, saskaroties ar pieaugošajām procentu likmēm (lai gan ienākumi joprojām pieauga viņu īpašumos), taču daudzi ir saglabājuši savas vērtības tādas pašas kā 2021. gadā. Daži pat ir tās pacēluši.

Tie, kas ir sākuši vērtēt, var būt spiesti atzīt faktu, ka procentu likmes ir pieaugušas. Pat ja tiem ir labi rezultāti, bankas var likt tām atbildēt uz jautājumu: vai jūsu aizdevumi atbilst vērtības pārbaudei?

Otrā kurpe, ko nomest: samazināti nodokļu maksājumi

Ja esat pilsēta, apgabals vai skolas rajons, kurā tiek iekasēti nekustamā īpašuma nodokļi, jūsu ienākumu pamatā ir divas lietas: 1. nodokļu likmes un 2. īpašuma vērtība, kuru apliekat ar nodokli.

Vienmēr pastāv atšķirība starp to, ko vērtētājs saka, ka īpašuma vērtība un kāda ir ar nodokli apliekamā vērtība. Visticamāk, ka tuvāko pāris mēnešu un ceturkšņu laikā tiesās notiks ļoti ievērojams īpašuma vērtības samazinājums. Tā kā revidenti un nekustamo īpašumu īpašnieki apšauba, cik augstas var būt revidējamās finanšu vērtības, šie paši īpašumu īpašnieki mēdz cīnīties ar tiesām, lai no pašvaldībām iegūtu pēc iespējas zemāku nodokļu novērtējuma vērtību.

Ko tas nozīmē? Ja augstākas procentu likmes novedīs pie zemākām vērtībām audita sezonā, nekustamā īpašuma investori, kuriem pieder šie īpašumi, nākamreiz vērsīsies tiesā, lai samazinātu nodokļu apmēru, ko viņi maksā pašvaldībām.

Nekustamo īpašumu vērtības samazināšanās un brīvo telpu skaita pieaugums nozīmē mazākus nodokļu ieņēmumus pilsētām. Tā kā pilsētām ir ļoti svarīga loma dažādu finansēšanas veidu nodrošināšanā, lai panāktu darījumus ar nekustamo īpašumu, ir problemātiski paredzēt ievērojamus nodokļu ieņēmumu samazinājumus vietās, kur infrastruktūras uzlabojumi ir ļoti svarīgi nekustamā īpašuma attīstības virzībai.

Vienkārši sakot, mazāki nodokļu ieņēmumi nozīmē mazāk iespēju izstrādātājiem.

Šīs konkrētās kurpes būs ļoti reģionālas. Pašvaldībām ir dažādi finansiālās dzīvotspējas stāvokļi. Piemēram, tiem, kuriem ir mazāki biroju tirgi, visticamāk klāsies labāk. Bažas par nodokļiem varētu mazināt arī nodokļu likmju paaugstināšana, kas varētu īslaicīgi novērst ieņēmumus, taču galu galā jebkura vieta kļūst mazāk pievilcīga investoriem ilgtermiņā.

(Iespējamā) trešā kurpe, ko nomest: piespiedu pārdevēji

Ļaujiet man skaidri pateikt vienu lietu: es neprognozēju piespiedu pārdevēju tirgu. Tas var notikt; tā var nebūt.

Taču, vērojot, kā nokrīt divas pirmās kurpes, mums visiem ir jātur ausis vaļā, lai dzirdētu, vai šīs trešās kurpes nekrīt mājokļu un komerciālā nekustamā īpašuma tirgū. Pilnīgi iespējams, ka šo pirmo divu faktoru kombinācija — auditēti vērtējumi un samazināti nodokļu ieņēmumi — noved pie tā, ka investori kļūst par piespiedu pārdevējiem.

Jautājumi, kas mums tagad jāuzdod, ir: "Kad mēs to uzzināsim?" un "Cik ilgi tas prasīs?" Īsā atbilde ir tāda, ka mēs droši vien uzzināsim līdz vasarai. Pavasaris ir lielisks laiks, lai pārliecinātos par patērētāju tirgus spēku, jo pavasara pārdošanas sezona ir tad, kad lielākā daļa patērētāju iegādājas jaunas mājas (laikus) nākamajam mācību gadam. Šķiet, ka pavasara pārdošanas sezonas agrīnās tējas lapas ir piemērotas, taču tas var ātri mainīties, ja kāda iemesla dēļ procentu likmes palielināsies.

Pienāks arī vasara, pirms bankas varēs atšifrēt risinājumus tiem, kas neatbilst viņu aizdevumu LTV testiem.

Ja īpašumu zemāka vērtēšana neizraisīs piespiedu pārdošanu, es uzskatu, ka mājokļu tirgū mēs tuvosimies skaidrībai. Lielākā daļa mājokļu nolaišanas ciklu ir daudz ilgāki par gadu, taču komerciālajā nekustamajā īpašumā viss ir nepastāvīgāks nekā agrāk. Virsotnes ir augstākas, krituma ātrums ir straujāks, un es uzskatu, ka tad, kad investori jutīs, ka likmes ir stabilas un tiks neitralizēts piespiedu pārdošanas risks, būs reāls pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem.