Kas ir zombiju parāds? Kāpēc māju īpašniekiem draud veco hipotēku atsavināšana.

Roza Profete domāja, ka otrais hipotēkas aizdevums viņas mājā Bruklinā tika atrisināts apmēram pirms desmit gadiem, līdz viņa saņēma dokumentus, apgalvojot, ka viņa ir parādā vairāk nekā 130,000 XNUMX USD.

"Es biju šokēta," sacīja Profete, kura 2006. gadā, sešus gadus pēc ierašanās no Haiti, refinansēja savu divu ģimeņu māju. "Es pat nepazīstu šos cilvēkus, jo viņi nekad ar mani nav sazinājušies. Viņi man nekad nav zvanījuši. ”

Prophete ir daļa no māju īpašnieku viļņa, kuri saka, ka viņus apmulsināja viņu mājokļu atsavināšanas darbības saistībā ar otro kredītu, kas tika izņemts vairāk nekā pirms desmit gadiem. Trasti un hipotekāro kredītu apkalpotāji, kas ir atbildīgi par darbībām, apgalvo, ka aizdevumi tika nemaksāti pirms gadiem.

Daži no šiem māju īpašniekiem saka, ka viņi pat nezināja, ka viņiem ir otrā hipotēka, jo ir neskaidras aizdevuma struktūras. Citi uzskatīja, ka viņu otrie aizdevumi tika izsniegti ar pirmo hipotēkas maksājumu vai tika piedoti. Parasti viņi saka, ka gadiem ilgi nav saņēmuši paziņojumus par saviem otrajiem aizdevumiem, kad viņi maksāja pirmo hipotēku.

Tagad viņiem saka, ka aizdevumi galu galā nebija miruši. Tā vietā kritiķi tos sauc par “zombiju parādiem” — veciem aizdevumiem ar jaunām iekasēšanas darbībām.

Mājokļu tirgus: Gaidāmais mājokļu pārdošanas kritums ceturto mēnesi pēc kārtas

Jaunumi par hipotēkas likmēm: Fed jaunākais likmju paaugstinājums liek ekspertiem apdomāt, vai hipotēku likmes samazināsies "vēl gada vai divu" laikā

Mājokļu tirgū pirmo reizi?: 15+ nekustamā īpašuma termini, kas jums jāzina, sākot no FICO līdz darījumam

Vai man jāmaksā zombiju parāds?

Lai gan neviena federālā valsts aģentūra neizseko otrreizējo hipotēku atsavināšanas darbību skaitam, advokāti, kas palīdz māju īpašniekiem, saka, ka pēdējos gados to skaits ir palielinājies. Advokāti saka, ka daudzi aizdevumi pieder grūtībās nonākušu hipotēku pircējiem, un tagad tie tiek meklēti, jo mājokļu vērtība ir pieaugusi un tajos ir vairāk pašu kapitāla.

"Viņi tos ir turējuši rokās, nesazinoties ar aizņēmējiem," sacīja Bostonas Nacionālā patērētāju tiesību centra advokāte Andrea Bopa Stārka. “Un tad pēkšņi viņi iznāk no koka un draud atsavināt, jo tagad īpašumam ir vērtība. Viņi var atsavināt īpašumu un faktiski kaut ko iegūt pēc pirmās hipotēkas nomaksas.

Stāsts turpinās

Aizdevumu īpašnieku un uzņēmumu, kas tos apkalpo, advokāti apgalvo, ka viņi meklē likumīgi parādu neatkarīgi no tā, kam aizņēmējs ticēja. Un viņi saka, ka rīkojas likumīgi, lai to pieprasītu.

Kā tas notika?

Tiesas darbības tagad var izsekot līdz pat mājokļu uzplaukuma beigām šī gadsimta sākumā. Daži no tiem ietver mājas kapitāla kredītlīnijas. Citi izriet no “80/20” aizdevumiem, kuros mājokļa pircēji varēja ņemt pirmo aizdevumu, kas sedz aptuveni 80% no pirkuma cenas, un otru aizdevumu, kas sedz atlikušos 20%.

Kredītu sadalīšana ļāva aizņēmējiem izvairīties no lielām pirmajām iemaksām. Bet otrajiem aizdevumiem varētu būt procentu likmes 9% vai vairāk un balonmaksājumi. Patērētāju tiesību aizstāvji saka, ka aizdevumos, no kuriem daudzi bija izsniegti no kopš seniem laikiem diskreditētiem aizdevējiem, bija iekļauti plēsonīgi noteikumi un tie tika tirgoti krāsainās un zemāku ienākumu apkaimēs.

Pēc Lielās lejupslīdes sākuma to cilvēku skaits, kuri atpalika no hipotēku maksājumiem, ietvēra māju īpašniekus ar otro kredītu. Viņi bija to cilvēku vidū, kuri izmantoja federālās aizdevuma modifikācijas programmas, refinansēja vai paziņoja par bankrotu, lai palīdzētu saglabāt savas mājas.

Dažos gadījumos pirmie aizdevumi tika mainīti, bet otrie – nē.

Cik gadu līdz parāds tiek atdots?

Dažas otrās hipotēkas tajā laikā tika “norakstītas”, kas nozīmē, ka kreditors bija pārstājis meklēt maksājumu. Tas nenozīmē, ka aizdevums tika atlaists. Taču tāds iespaids radās daudziem māju īpašniekiem, no kuriem daži acīmredzot pārprata 80/20 aizdevuma struktūru.

Citi aizņēmēji stāsta, ka viņiem bija grūtības saņemt atbildes par saviem otrajiem kredītiem.

Maiami apgabalā mācītājs Karloss Mendess un viņa sieva Liseta Garsija 2012. gadā parakstīja grozījumus savā pirmajā hipotēkā pēc tam, kad finansiālo grūtību dēļ tika nokavēti maksājumi un tika iesniegta bankrota procedūra. Pāris māju Hialeā iegādājās 2006. gadā, divus gadus pēc ierašanās no Kubas, un tur uzaudzināja abas meitas.

Mendez teica, ka viņi nevarēja saņemt atbildes par viņu otrās hipotēkas statusu no bankas, un galu galā viņiem tika paziņots, ka parāds ir dzēsts vai tiks dzēsts.

Pēc tam 2020. gadā viņi saņēma atsavināšanas dokumentus no cita parāda īpašnieka.

Viņu advokāts Rikardo M. Korona sacīja, ka viņiem tiek paziņots, ka viņi ir parādā 70,000 47,000 USD nokavēto maksājumu un 2013 XNUMX USD pamatsummu. Taču viņš teica, ka ieraksti liecina, ka aizdevums tika iekasēts XNUMX. gadā un ka aizdevuma turētājiem nav tiesību uz procentu maksājumiem, kas izriet no gadiem, kad pāris nesaņēma periodiskus paziņojumus. Lieta tiek izskatīta.

"Neskatoties uz visu, mēs cīnāmies un uzticamies taisnīgumam, saglabājot ticību Dievam, lai mēs varētu atrisināt šo problēmu un saglabāt māju," spāņu valodā sacīja Mendess.

Otrie aizdevumi tika iesaiņoti un pārdoti, daži vairākas reizes. Puses, kas aizsāktās tiesas procesos, lai tagad piedzītu naudu, bieži vien ir investori, kas pērk tā dēvētos grūtībās nonākušos hipotekāros kredītus ar lielām atlaidēm, norāda advokāti. Daudzi parādu pircēji ir sabiedrības ar ierobežotu atbildību, kuras netiek regulētas tā, kā lielās bankas.

Prasītājs prasībā par Mendez un Garcia māju ir norādīts kā Wilmington Savings Fund Society, FSB, “nevis individuāli, bet tikai kā BCMB1 Trust pilnvarnieks”.

Vilmingtonas pārstāve sacīja, ka tā darbojas kā pilnvarnieks daudzu trastu vārdā un tai "nav pilnvaru attiecībā uz portfeļa nekustamā īpašuma pārvaldību". Mēģinājumi atrast kādu ar BCMB1 Trust saistītu personu, kas atbildētu uz jautājumiem, nebija veiksmīga.

Daži cilvēki, kuriem draud tirgus ierobežošana, ir iesnieguši savas prasības, atsaucoties uz federālajām prasībām saistībā ar periodiskiem paziņojumiem vai citiem patērētāju aizsardzības likumiem. Džordžijā kāda sieviete, kurai draud atsavināšana, federālajā tiesā apgalvoja, ka viņa nekad nav saņēmusi periodiskus paziņojumus par savu otro hipotēku vai paziņojumus, kad tā tika nodota jaunajiem īpašniekiem, kā to nosaka federālais likums. Lieta tika izlemta jūnijā, ievērojot konfidenciālus noteikumus, liecina tiesas iesniegumi.

Kā atbrīvoties no zombiju parāda?

Ņujorkā Prophete ir viens no 13 prasītājiem federālajā tiesas prāvā, kas apgalvo, ka hipotēkas parāds tiek meklēts pēc Ņujorkas sešu gadu noilguma, kā rezultātā tiek pārkāpti federālie un štata tiesību akti.

"Es domāju, ka tas ir tik kaitīgi, ka tie ir māju īpašnieki, kuri ļoti smagi strādāja, lai iegūtu informāciju par saviem aizdevumiem," sacīja Bruklinas Juridiskā dienesta direktora vietniece Reičela Geballe, kas tiesājas ar The Legal Aid Society. "Viņi domāja, ka rūpējas par savu parādu."

Atbildētāji šajā lietā ir kredītu apkalpotājs SN Servicing un advokātu birojs Richland and Falkowski, kas pārstāvēja tiesas procesos iesaistītos hipotēkas trestus, tostarp BCMB1 Trust, teikts sūdzībā. Tiesas pieteikumos atbildētāji apstrīd prasītāja interpretāciju par noilgumu, apgalvo, ka rīkojušies pareizi un vēlas prasību noraidīt.

"Apgalvojumi par dažādām hipotēkas atsavināšanas darbībām ir patiesi un nav maldinoši vai maldinoši," vēstulē tiesnesim rakstīja advokāts Daniels Ričlends. "Turpretim prasītāja apgalvojumi ir neticami, un tāpēc tie ir jānoraida."

Piedalījās Associated Press rakstniece Klaudija Torrensa un pētniece Dženifera Farāra.

Šis raksts sākotnēji parādījās ASV ŠODIEN: Kas ir zombiju parāds? Māju īpašnieki saskaras ar veco hipotēku ieķīlāšanu.