Šis raksts sākotnēji tika publicēts vietnē Bankrate.com.
Federālo rezervju sistēma šogad septīto reizi pēc kārtas paaugstinājusi procentu likmes. Tomēr šoreiz kāpums ir mazāks: Fed priekšsēdētājs Džeroms Pauels 14. decembrī paziņoja par federālo fondu likmes palielinājumu par puspunktu, kas ir mazāks nekā vairāku pēdējo sanāksmju palielinājums par trīs ceturtdaļām. Tomēr, pēdējo reizi tā paaugstināja likmes par tikpat daudz viena gada laikā bija pagājušā gadsimta astoņdesmitajos gados.
Cenšoties ierobežot nikno inflāciju, Fed 2022. gada martā paaugstināja procentu likmes par ceturtdaļpunktu, bet maijā – par puspunktu. Tas viņus vēl vairāk palielināja jūnijā, līdz trīs ceturtdaļas procentpunktu — kas tajā laikā bija lielākais Fed likmju paaugstinājums kopš 1994. gada — un turpināja to darīt arī jūlijā, septembrī un novembrī.
Pārgājieni ir paredzēti, lai atdzesētu ekonomiku, kas bija liesmās pēc 2020. gada koronavīrusa lejupslīdes. Šī dramatiskā atveseļošanās ir iekļāvusi karstu mājokļu tirgu, ko raksturo rekordaugstas mājokļu cenas un mikroskopisks krājumu līmenis.
Tomēr kopš vasaras beigām mājokļu tirgus ir parādījis atdzišanas pazīmes, cenas kāpumam valstī palēninās un daudzos tirgos cenas pat krītas. Un mājokļu cenas nosaka ne tikai procentu likmes, bet arī sarežģīts faktoru kopums, tāpēc ir grūti precīzi paredzēt, kā Fed centieni ietekmēs mājokļu tirgu.
“Mājokļu lejupslīde ir klāt,” saka Mārtijs Grīns, hipotēku advokātu biroja Polunsky Beitel Green direktors. "Lielais jautājums tagad ir par to, cik ātri tas izplatās pārējā ekonomikā."
Augstākas likmes ir izaicinājums gan mājokļu pircējiem, kuriem jātiek galā ar straujākiem ikmēneša maksājumiem, gan pārdevējiem, kuriem ir mazāks pieprasījums un/vai zemāki piedāvājumi savām mājām.
"Šī straujā likmju kāpuma kumulatīvā ietekme ir atvēsinājusi mājokļu tirgu un izraisījusi ekonomikas palēnināšanos, taču tas nav daudz mazinājis inflāciju," saka Gregs Makbraids, Bankrate galvenais finanšu analītiķis.
Kā Fed ietekmē hipotēku likmes
Jūsu darbs IR Klientu apkalpošana Federālo rezervju nenosaka hipotēku likmes, un centrālās bankas lēmumi nepārvieto hipotēkas tik tieši kā citi produkti, piemēram, krājkonti un CD likmes. Tā vietā hipotēku likmes mēdz mainīties ar 10 gadu Valsts kases ienesīgumu.
Tomēr Fed uzvedība nosaka vispārējo toni hipotēku likmes. Hipotēku aizdevēji un investori cieši uzrauga centrālo banku, un hipotēku tirgus mēģinājumi interpretēt Fed darbības ietekmē to, cik daudz jūs maksājat par savu mājas aizdevumu.
Decembra likmju paaugstinājums bija septītais 2022. gadā, gads, kad hipotēku likmes strauji mainījās no 3.4 procentiem janvārī līdz 7.12 procentiem oktobrī, pirms atkal samazinājās. “Šāda palielināšana samazina pirkumu pieejamību, padarot to vēl grūtāku cilvēkiem ar zemākiem ienākumiem un pirmreizējie pircēji lai iegādātos māju,” saka Klēra Loseja, Teksasas A&M universitātes Teksasas Nekustamā īpašuma pētniecības centra ekonomistes asistente.
Cik lielā mērā hipotēkas likmes ietekmē pieprasījumu pēc mājokļiem?
Nav šaubu, ka rekordzemās hipotēku likmes veicināja mājokļu uzplaukumu 2020. un 2021. gadā. Daži uzskata, ka tas bija vienīgais vissvarīgākais faktors, kas izraisīja dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus pārspīlēšanu.
Tagad, kad likmes ir pieaugušas augstākas nekā divas desmitgades, kā tas ietekmēs māju pārdošanu un cenas? "Hipotēku procentu likmes [ir] izraisījušas refinansēšanas darbību faktisku apstāšanos un mājokļu iegādes aktivitātes ievērojami palēnināšanos," saka Maiks Fratantoni, Hipotēku baņķieru asociācijas galvenais ekonomists. Pārdošana ir ne tikai palēninājusies, bet ekonomisti sagaida cenu kritumu no dažiem procentpunktiem līdz vairāk nekā 20 procentiem.
Tomēr ilgtermiņā mājokļu cenas un mājokļu pārdošanas apjomi mēdz būt noturīgi pret pieaugošajām hipotēku likmēm, saka mājokļu ekonomisti. Tas tāpēc, ka atsevišķi dzīves notikumi, kas mudina iegādāties mājokli – bērna piedzimšana, laulības, darba maiņa – ne vienmēr ērti atbilst hipotēkas likmju cikliem.
Vēsture to apliecina. Astoņdesmitajos gados hipotēku likmes pieauga pat par 1980 procentiem, tomēr amerikāņi joprojām pirka mājas. Deviņdesmitajos gados 18–1990 procentu likmes bija izplatītas, un amerikāņi turpināja izjaukt mājas. Laikā mājokļu burbulis no 2004. līdz 2007. gadam hipotēku likmes bija augstākas nekā šodien, un cenas strauji pieauga.
Tāpēc pašreizējā lejupslīde var būt vairāk saistīta ar pārkarsētu tirgu atgriezties normālā stāvoklī nevis signāls an sākas avārija. "Paaugstināto hipotēku likmju un straujā mājokļu cenu pieauguma kombinācija pēdējos gados ir ievērojami samazinājusi pieejamību," saka Fratantoni. "Hipotēku likmju nepastāvībai vajadzētu mazināties, tiklīdz inflācija sāks palēnināties un tiks parādīta šī pārgājienu cikla maksimālā likme."
Tomēr pagaidām mājokļu tirgus pircējiem joprojām ir sarežģīts. “Mājokļu sektors ir visjutīgākais pret Federālo rezervju sistēmas procentu likmju politikas izmaiņām, un tas izjūt vistiešāko ietekmi no tām,” saka NAR galvenais ekonomists Lorenss Juns. "Mājas pārdošanas maigums atspoguļo šī gada hipotēku likmju pieaugumu."
Yun saka vidējo ikmēneša hipotēkas maksājums pēdējā gada laikā ir pieaudzis par 28 procentiem, kas ir neliels uzlīmju šoks, kas noteikti atbalsosies mājokļu ekonomikā. "Es sagaidu, ka cenu kāpuma temps palēnināsies, jo pieprasījums atdziest un piedāvājums nedaudz uzlabojas, jo palielinās māju būvniecība," viņš saka.
Faktiski Nacionālā nekustamo īpašumu asociācija (NAR) saka, ka mājokļu trūkums jau mazinās, jo pieprasījums samazinās. Pārdodamo māju skaits pieauga līdz a 3.3 mēnešu piegāde oktobrī, salīdzinot ar rekordzemo 1.6 mēnešu piedāvājumu janvārī.
Nākamie soļi aizņēmējiem
Šeit ir daži padomi, kā tikt galā ar pieaugošo procentu likmju klimatu:
Iegādājieties hipotēku. Atjautīga iepirkšanās var palīdzēt atrast likmi, kas ir labāka par vidējo. Tā kā refinansēšanas bums palēninās, aizdevēji vēlas jūsu biznesu. “Veicot meklēšanu tiešsaistē, var ietaupīt tūkstošiem dolāru, atrodot aizdevējus, kas piedāvā zemākas likmes un konkurētspējīgākas maksas,” saka Makbraids.
Esiet piesardzīgs attiecībā uz ARM. Regulējamas likmes hipotēkas kļūst arvien vilinošāki, taču Makbraids saka, ka aizņēmējiem vajadzētu izvairīties. "Neiekrītiet slazdā, izmantojot regulējamas likmes hipotēku kā pieejamības kruķi," saka Makbraids. "Ir maz, lai sākotnēji ietaupījumi būtu vidēji tikai puse procentpunkta pirmajos piecos gados, bet augstāku likmju risks nākamajos gados ir liels. Jauni regulējami hipotēkas produkti ir strukturēti tā, lai tie mainītos ik pēc sešiem mēnešiem, nevis ik pēc 12 mēnešiem, kas iepriekš bija ierasts.
Apsveriet HELOC. Kamēr hipotēkas refinansēšana samazinās, daudzi māju īpašnieki vēršas pie mājas kapitāla kredītlīnijām (HELOC) pieskaroties mājas kapitālam.
Šis stāsts sākotnēji tika rādīts vietnē Fortune.com
Vairāk no Fortune:
Cilvēkiem, kuri izlaida COVID vakcīnu, ir lielāks satiksmes negadījumu risks
Īlons Masks saka, ka Deiva Čepela fanu izsvilpiens "man bija pirmais gadījums reālajā dzīvē", kas liek domāt, ka viņš apzinās, ka palielinās pretreakcija
Z paaudze un jaunie tūkstošgades jaunieši ir atraduši jaunu veidu, kā atļauties greznas rokassomas un pulksteņus — dzīvot kopā ar mammu un tēti
Meganas Mārklas patiesais grēks, ko britu sabiedrība nevar piedot, un amerikāņi to nevar saprast
Avots: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html