Kas gaidāms mājokļu jomā 2023. gadā: vienas ģimenes palēninājums un apstāšanās

2020. gada janvārī es ļāvos pareģojumam ne tikai par 2020. gadu, bet visu desmitgadi. Kaut kā es palaidu garām globālo pandēmiju un izslēgšanu, kam bija jānotiek tikai dažas nedēļas vēlāk. Ar zināmu satraukumu es atkal ķeros klāt domām par nākamo gadu, izmantojot Wall Street Journal rakstu, kurā ir aplūkoti dati no 2022. gada trešā ceturkšņa. Vienkārši sakot, mājokļu tirgus jau ir sācis palēnināšanos un saslīdīs līdz 2023. gada trešā ceturkšņa datiem. Apturēsies XNUMX. gada pirmajā pusē. Tālākais būs atkarīgs no tā, ko skaidras naudas pircēji darīs ar savu naudu un vai valdības pieņem pārdomātus lēmumus vai pasliktina situāciju.

The Wall Street Journal (Žurnāla) stāsts ir virsraksts par lielu investoru uzvedību mājokļu tirgū, bet tas galu galā aptver galvenos datu punktus, kas ir svarīgi priekšstata veidošanai par mājokļu ekonomiku, jo īpaši vienas ģimenes īpašumtiesībām un īri. Īpašumtiesības dažu aizstāvju vidū ir kļuvušas par apsēstību un īpaši Sinsinati osta kas ir atvēra kampaņu pretstatā tam, ko tā sauc par “institucionālajiem investoriem” vai “korporatīvajiem investoriem”.

Esmu norādījis, ka tas ir dīvains mēģinājums, mēģinot apturēt ieguldījumus īres mājokļos, pērkot mājokli, izmantojot naudu no obligāciju pārdošanas investoriem. Žurnāla stāstā ir norādīts, ka: “Investori mājokļu iegādes trešajā ceturksnī samazinājās par 30%, kas liecina, ka aizņēmumu likmes un augstās mājokļu cenas, kas atstāja tradicionālos pircējus malā, liek arī šiem uzņēmumiem atkāpties. Iespējams, tas atvēsinās arī regulējošo dedzību saistībā ar šo jautājumu.

Taču dati liecina, ka kopumā ir bijis "kopējais mājokļu pārdošanas apjoma samazinājums, kas ir samazinājies, strauji augot hipotēku likmēm". Investori vienģimenes mājas bieži iegādājas, lai tās atjaunotu un pēc tam pārvērstu par īres mājokli. Žurnāla stāsts atklāj, ka Arī īres maksas pieaugums ir sācis palēnināties. Saskaņā ar mājokļu datu uzņēmuma CoreLogic datiem, īres maksas par vienģimenes mājām septembrī pieauga par 10.1% salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu, salīdzinot ar 13.9% aprīlī.CLGX
”. Tas joprojām ir “spēcīgāks nekā dzīvokļu tirgū”. Stāsts liecina, ka vienas ģimenes māju īres tirgus ir noturējies, jo šīs tipoloģijas īrniekiem ir vairāk naudas. Tas ne vienmēr tā ir. Bieži vien mazāki investori iegādājas mājokļus tāpat kā lielāki, un bieži tie apkalpo lielākās ģimenes ar mazāku naudu.

Bet tā ir arī taisnība, ka šie mājokļu nodrošinātāji "saskaras ar pretvējiem, ko rada pieaugošie nekustamā īpašuma nodokļa aprēķini, kas ir saistīti ar milzīgu mājas cenu pieauguma pieaugumu." Pagājušā gada pirkšanas neprāts palielināja aktīvu vērtību, izdarot spiedienu uz īpašniekiem ne tikai ar augstākiem novērtējumiem, bet arī pārdot īpašniekiem, cilvēkiem, kuri vēlējās pirkt, nevis īrēt.

Tas viss notiek laikā, kad, tāpat kā Sinsinati, “lielie īres īpašnieki tiek pakļauti lielākai federālo un vietējo valdību kontrolei." Es jau esmu pievērsies īpašumtiesību jautājumiem citur, bet šeit viss šis fons palīdz veidot pamatu maniem minējumiem par to, kas šogad gaidāms. Tā kā pircēji atklāj, ka nevar atļauties pirkt augsto procentu likmju dēļ, un pārdevēji nevar atrast pircējus, kas var pietiekami maksāt, būs daudz noskumušu īpašnieku, īpaši, ja sākas lejupslīde un cilvēki sāks zaudēt darbu.

Tāpat kā 2008. un 2009. gadā, cilvēki, kuriem ir skaidra nauda, ​​varēs atrisināt šo problēmu, pērkot daudz zemes un mājokļu, un pat projektus, kas pašlaik tiek būvēti vai tiek finansēti. Žurnāla stāsts to apstiprina lielākiem investoriem, ka viņi “gatavo lielus līdzekļus, lai iegūtu mājas. JP Morgan aktīvu pārvaldīšanas uzņēmums šomēnes paziņoja, ka ir izveidojis kopuzņēmumu ar īrnieku Haven Realty Capital, lai iegādātos un attīstītu mājas 1 miljarda dolāru apmērā. Tas padarītu to "grūti tradicionālajiem pircējiem izmantot priekšrocības". Tu vari to atkārtot!

Tā kā lēta nauda izsīkst un cilvēki zaudē darbu, daudzi, tostarp izstrādātāji un celtnieki, izmisīgi vēlēsies glābt. Esmu norādījis citur, mājokļu tirgū 2023. gadā neizdosies saražot daudz mājokļu; vienkārši būs pārāk riskanti uzsākt jebkādus projektus vidē, kas aprakstīta žurnāla stāstā. Tā kā ražošana apstājas un tie, kuriem ir skaidra nauda, ​​pērk zemi, mājokļus un projektus, jo īpaši pilsētas būs gatavas milzīgam cenu pieaugumam, kad pieprasījums atgriezīsies gada beigās vai 2024. gadā.

Pašvaldības, visticamāk, darīs divas lietas. Pirmkārt, tāpat kā Sinsinati, viņiem būs kārdinājums sodīt investorus vai citus, kas pērk īpašumus par skaidru naudu. Tas nepalīdzēs, bet padarīs nākotni tumšāku. Investoru padzīšana vienkārši nozīmēs bloķēšanu un bankrotus ilgākiem uzņēmumiem un īpašniekiem, vēl vairāk kaitējot piedāvājumam. Arī bankām nebūs daudz veiksmes pārvietot īpašumus. Otra lieta, ko dažas pilsētas darīs, ir nekas. Lai gan tas nepasliktinās turpmāko situāciju, tas vienkārši pavērs ceļu panikai vēlāk, kad cenas pieaugs, jo piedāvājums ir saspringts.

Tas, ko pilsētas tagad var un vajadzētu darīt, ir apturēt visus noteikumus, kas nav saistīti ar veselību un drošību, dramatiskā veidā paātrināt atļauju izsniegšanu un izmantot visus resursus, kas jāiegulda grūtībās nonākušu projektu pabeigšanā. Vietējās pašvaldības varētu arī izpirkt zemi izdevīgi un vēlāk pagriezties, nododot zemi Community Land Trust, kad tirgus atgriežas.

Pilsētas, kurām ir zināms ieskats un pieļauj elastību, uzvarēs turpmākajā atveseļošanā, ļaujot tām norādīt uz cenu pieejamību kā jaunu darba vietu piesaistes atslēgu. Tie, kas neko nedara vai uzstāj uz uzbrukumu investoriem vai vairāk noteikumu uzlikšanu, paredzams, ka dzīvokļu tirgū būs inflācija. Tas nekaitēs investoriem, kuri pelnīs naudu, taču kaitēs cilvēkiem, kuriem ir grūti savilkt galus, un viņi redzēs, ka viņu bagātība atpaliks, jo citiem pieaugs.