Kur ir nekustamais īpašums

Nav šaubu, ka tik ilgi, kamēr Federālo rezervju sistēma (Fed) turpinās ievērot savu pretinflācijas stingrāku politiku, mājokļu pārdošana, kā arī būvniecība un cenu noteikšana turpinās ciest no hipotēku likmju kāpuma. Bet tas nav viss stāsts. Mājokļu vienādojumā ienāks šķērsstrāvas, jo cilvēki arvien vairāk uzskata, ka nekustamie īpašumi ir veids, kā aizsargāt savu bagātību no inflācijas negatīvās ietekmes uz akcijām, obligācijām un citiem finanšu instrumentiem.

Līdz šim lielākā daļa spiediena ir svērusies uz nekustamā īpašuma virsgrāmatas negatīvo pusi. Kopš Fed pagājušā gada martā sāka paaugstināt procentu likmes, vidējā likme hipotēkai ar fiksētu likmi uz 30 gadiem ir pieaugusi, lai arī nevienmērīgi, no 2.8% līdz vairāk nekā 6.0%. Tā kā šis solis ir vairāk nekā divas reizes palielinājis hipotēkas atbalsta izmaksas, nav brīnums, ka pirkšana ir cietusi. Jauno māju pārdošanas apjomi, kā uzskaitījis Tirdzniecības departaments, ir samazinājušies par 39% no pagājušā gada janvāra līdz jūlijam, kas ir pēdējais periods, par kuru ir pieejami dati. Sekoja būvniecība. Jaunu māju būvniecība valstī ir noslīdējusi par 19% no pagājušā gada februāra rekorda. Arī mājokļu cenas ir samazinājušās. Saskaņā ar Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas (NAR) datiem, ASV pārdotas esošās mājas vidējā cena samazinājās par 2.2%, no 420,000 410,600 USD jūnijā līdz XNUMX XNUMX USD pagājušajā jūlijā, kas ir pēdējais periods, par kuru asociācija piedāvā skaitli.

Fed sola palielināt šo nelabvēlīgo spiedienu nākamajos mēnešos. Priekšsēdētājs Džeroms Pauels, saprotams, ir atteicies precīzi pateikt, cik tālu un cik ātri plāno paaugstināt procentu likmes, taču viņš ir apņēmies šādus soļus turpināt tik ilgi, cik nepieciešams, lai kontrolētu inflāciju. Ja vien tautai nepaveiksies un inflācija mazināsies pati no sevis, viņam būs jādara daudz vairāk, nekā viņš jau ir izdarījis. Apsveriet, ka, ja inflācija ir 7–8% un viena gada procentu likmes ir 1–3%, aizņēmēji atmaksā aizdevumu ar dolāriem, kuri ir zaudējuši daudz vairāk reālās pirktspējas nekā procenti, ko viņi piešķir aizdevējam. Tas diez vai palīdz apturēt inflāciju izraisošo kredītu pieprasījumu plūsmu.

Bet pat tad, kad Fed iespējamās darbības paaugstina hipotēkas izmaksas un attiecīgi pastiprina nelabvēlīgu ietekmi uz mājokli, vēlme ierobežot inflāciju ar nekustamo īpašumu arvien vairāk sāks darboties. Cilvēki darīs visu iespējamo, lai iegādātos, neraugoties uz izmaksu pieaugumu, jo mājokļa īpašumtiesības, neatkarīgi no tā, vai tās būs tieši vai ar fiksētas procentu likmes hipotēku, stabilizēs vienu svarīgu mājsaimniecību budžeta daļu, kas ir lielisks vilinājums vidē, kad inflācija paaugstina visu. citas dzīves izmaksas. Turklāt nekustamais īpašums, visticamāk, pieaugs vismaz paralēli vispārējam inflācijas līmenim, padarot to par pievilcīgāku bagātības krātuvi nekā, piemēram, obligācijām, kuru cenas samazināsies ar katru procentu likmju paaugstināšanu, un akcijas, kas cietīs. negatīvs novērtējuma aprēķins no pieaugošajām procentu likmēm, kā arī neizbēgamā nenoteiktība, ko rada vispārējs cenu spiediens.

Šie spēki noteikti dominēja pēdējās lielās inflācijas laikā 1970. un 1980. gados. Laikā no 1970. līdz 1990. gadam patēriņa cenu indekss šajā valstī pieauga vidēji par 6.2 procentiem gadā. Fiksētās hipotēkas likmes pieauga no aptuveni 7.3 procentiem 1970. gadā līdz vairāk nekā 13 procentiem līdz 1985. gadam, palielinot hipotēkas uzturēšanas izmaksas gandrīz par 80 procentiem. Tiem, kuriem tieši piederēja viņu mājas vai kuriem bija fiksētas hipotēkas likmes, tas neko nenozīmēja, taču potenciālajiem pircējiem tas bija ļoti svarīgi. Tomēr, neraugoties uz ievērojamo pretvējš, pieaugot hipotēkas likmes, kas tika uzliktas pirkšanai, Amerikas Savienotajās Valstīs pārdotās mājas vidējā cena šajā laikā pieauga no 23,900 125,000 USD līdz 8.6 2.4 USD, kas ir pieaugums par XNUMX procentiem gadā un ieguldījumu atdeve par XNUMX procentu punktiem gadā. gadā, pārsniedzot inflāciju un labāk nekā vairums citu investoriem pieejamo līdzekļu.

Protams, pieaugošās hipotēkas izmaksas šajā laikā ierobežoja pircējus, kuri meklē nekustamā īpašuma inflācijas risku, un viņi to darīs pašreizējā vidē. Bet tā vietā, lai vienkārši padzītu cilvēkus, vēsture liecina, ka pircēji, visticamāk, mainīs cenu sadalījumu. Budžeta ierobežojumi, ko uzliek pieaugošās finansēšanas izmaksas, mudinās cilvēkus nevis iet prom, bet gan samierināties ar mazāku māju, iespējams, mazāk greznā vietā. Šis efekts jau ir redzams Tirdzniecības departamenta datos. Pagājušā gada decembrī, kad hipotekāro kredītu likmes joprojām bija zemas un bažas par inflāciju tikai radās, cenu sadalījuma augstākajā daļā notika nesamērīgi daudz pārdošanas gadījumu. Lai gan vidējā mājas cena, ko uzskaitīja NAR, bija aptuveni 360,000 500,000 USD, viena trešdaļa mājokļu pirkumu visā valstī bija vairāk nekā USD 29 83. Tikai XNUMX% valsts iepirkumu tika veikti par cenām, kas ir tuvu mediānai. Paaugstinoties hipotēku likmēm, ir notikusi cenu sadalījuma kustība. Jūlijā aptuveni XNUMX% pirkumu tika veikti par cenām, kas bija cieši saistītas ar vidējo cenu.

Šis sākotnējais modelis, visticamāk, kļūs ekstrēmāks vēlāk šogad un 2023. gadā. Tas varētu ilgt ilgāk, ja inflācija turpināsies. Pārdošana par visaugstākajām cenām, bez šaubām, aizkavēsies. Pieejamība nozīmē mazāk tiem, kas iepērkas šajā diapazonā, savukārt šiem pašiem cilvēkiem ir spēcīga vajadzība aizsargāt bagātību no zaudējumiem finanšu tirgos un no citiem inflācijas postījumiem. Citi, kuri kādreiz varēja sasniegt zemo hipotēkas likmju dēļ, tirgosies tuvāk vidējai cenai, savukārt tie, kuriem vienmēr bija jāiegādājas cenu sadalījuma zemākajā galā, tiks izspiesti no tirgus. Negatīvs spiediens ierobežos pārdošanu un būvniecību un aizkavēs cenu pieaugumu, taču mazāk nekā varētu domāt, vienkāršoti aplūkojot tikai finansēšanas izmaksas.