Kāpēc mājokļu tirgus burbuļi pop

Atšķirībā no akciju tirgus, kur cilvēki saprot un pieņem risku, ka cenas ik pa laikam var kristies — dažkārt stipri —, daudzi cilvēki, kas iegādājas māju, īsti nedomā, ka viņu mājokļa vērtība kādreiz tik ļoti samazināsies.

Patiešām, vēsturiski mājokļu tirgu nav skāruši cenu burbuļi, salīdzinot ar citām aktīvu kategorijām. Tas varētu būt daļēji saistīts ar lielajām darījumu izmaksām, kas saistītas ar mājokļa iegādi, nemaz nerunājot par mājokļa īpašumtiesību un uzturēšanas izmaksām, kas visas attur no spekulatīvas uzvedības. Tomēr mājokļu tirgi dažkārt piedzīvo neracionālas pārpilnības periodus, un cenas strauji pieaug, bet pēc tam atkal samazinās.

Šajā rakstā mēs apspriedīsim mājokļu cenu burbuļu cēloņus, cēloņus, kas izraisa mājokļu burbuļu plīšanu, un to, kāpēc mājokļu pircējiem, pieņemot kritiskus lēmumus par mājokli, būtu jāņem vērā ilgtermiņa vidējie rādītāji.

Kas ir mājokļu burbulis?

Pirms izpētīt mājokļu burbuļu cēloņus un to, kas liek tiem kļūt popiem, ir svarīgi saprast mājokļu burbuli pats par sevi. Tie parasti sākas ar mājokļu pieprasījuma pieaugumu, neskatoties uz ierobežoto pieejamo krājumu daudzumu.

Pieprasījums vēl vairāk palielinās, kad tirgū ienāk spekulanti, padarot burbuli lielāku, jo viņi iegādājas ieguldījumu īpašumus un fiksē augšējo daļu. Ar ierobežotu piedāvājumu un tik daudz jauna pieprasījuma cenas dabiski pieaug.

Mājokļu burbuļi tieši ietekmē nekustamo īpašumu nozari, bet arī māju īpašniekus un viņu personīgās finanses. Ietekme, ko burbulis var atstāt uz ekonomiku (piemēram, uz procentu likmēm, aizdevumu standartiem un pārvēršanas vērtspapīros praksi), var likt cilvēkiem atrast veidus, kā sekot līdzi hipotēkas maksājumiem, kad laiki pēkšņi mainās un kļūst grūti. Dažiem pat var nākties rakt dziļāk savās kabatās, izmantojot uzkrājumus un pensijas fondus, lai tikai saglabātu savu māju. Citi bankrotēs un atsavinās.

Jebkurš burbulis parasti ir tikai īslaicīgs notikums. Lai gan burbuļi akciju tirgos var notikt biežāk, saskaņā ar Starptautiskā Valūtas fonda (SVF) datiem mājokļu burbuļi var saglabāties daudz ilgāk un var ilgt vairākus gadus.

Mājokļu tirgus burbuļu cēloņi

Mājokļa cenu, tāpat kā jebkuras preces vai pakalpojuma cenu brīvā tirgū, nosaka piedāvājuma un pieprasījuma likums. Kad pieprasījums palielinās vai piedāvājums samazinās, cenas pieaug. Ja nav dabas katastrofu, kas var samazināt tūlītēju mājokļu piedāvājumu, cenas pieaug, kad pieprasījumam ir tendence apsteigt piedāvājuma tendences. Mājokļu piedāvājums var arī lēni reaģēt uz pieprasījuma pieaugumu, jo mājas celtniecība vai sakārtošana prasa ilgu laiku, un augsti attīstītos rajonos vienkārši vairs nav zemes, uz kuras apbūvēt. Tātad, ja ir pēkšņs vai ilgstošs pieprasījuma pieaugums, cenas noteikti pieaugs.

Kad ir konstatēts, ka mājokļu cenu kāpumu virs vidējā sākotnēji nosaka pieprasījuma šoks, jājautā, kādi ir šī pieprasījuma pieauguma cēloņi. Ir vairākas iespējas:

• Vispārējās ekonomiskās aktivitātes kāpums un labklājības pieaugums, kas liek patērētājiem vairāk rīcībā esošo ienākumu un veicina mājokļa iegūšanu
• Iedzīvotāju skaita vai iedzīvotāju demogrāfiskā segmenta pieaugums mājokļu tirgū
• Zems, vispārējs procentu likmju līmenis, īpaši īstermiņa procentu likmes, kas padara mājas pieejamākas
• Inovatīvi vai jauni hipotēkas produkti ar zemiem sākotnējiem ikmēneša maksājumiem, kas padara mājas pieejamākas jauniem demogrāfiskajiem segmentiem
• Vienkārša piekļuve kredītam — bieži vien ar zemākiem parakstīšanas standartiem —, kas arī ienes tirgū vairāk pircēju
• Augsta ienesīguma strukturēti hipotekārā kredīta vērtspapīri (MBS), kā to pieprasa Volstrītas investori, kas aizņēmējiem padara pieejamu vairāk hipotēkas kredītu
• Hipotēku aizdevēju un hipotekāro ķīlu zīmju investoru iespējama nepareiza riska noteikšana, kas paplašina kredītu pieejamību aizņēmējiem
• Īstermiņa attiecības starp hipotēkas brokeri un aizņēmēju, saskaņā ar kurām aizņēmēji dažkārt tiek mudināti uzņemties pārmērīgu risku
• Hipotekāro kredītu ņēmēju finanšu pratības trūkums un pārmērīga riska uzņemšanās.
• Mājokļu pircēju un nekustamā īpašuma investoru spekulatīva un riskanta rīcība, ko veicināja nereālas un neilgtspējīgas mājokļu cenu pieauguma aplēses.
• Mājas flipping pieaugums.

Katrs no šiem mainīgajiem var apvienoties viens ar otru, lai izraisītu mājokļu tirgus burbuļa pacelšanos. Patiešām, šie faktori mēdz baroties viens no otra. Sīkāka diskusija par katru no tiem neietilpst šī raksta darbības jomā. Mēs vienkārši norādām, ka kopumā, tāpat kā visi burbuļi, aktivitātes un cenu kāpums notiek pirms visu tirgus dalībnieku — pircēju, aizņēmēju, aizdevēju, celtnieku un investoru — pārmērīga riska un spekulatīvas rīcības.

Spēki, kas pārsprāgst burbuli

Burbulis beidzot plīst, kad pārmērīga riska uzņemšanās kļūst izplatīta visā mājokļu sistēmā un cenas vairs neatspoguļo neko tuvu fundamentālajiem rādītājiem. Tas notiks, kamēr mājokļu piedāvājums joprojām palielinās, reaģējot uz iepriekšējo pieprasījuma pieaugumu. Citiem vārdiem sakot, pieprasījums samazinās, kamēr piedāvājums joprojām palielinās, kā rezultātā strauji samazinās cenas, jo nevienam vairs nav jāmaksā par vēl vairāk mājām un vēl augstākām cenām.

Šo riska realizāciju visā sistēmā izraisa zaudējumi, kas radušies māju īpašniekiem, hipotēku aizdevējiem, hipotēku investoriem un nekustamā īpašuma investoriem. Šīs atziņas var veicināt vairākas lietas:

• Procentu likmju paaugstināšanās, kas dažiem pircējiem padara īpašumtiesības uz māju nepieejamu un dažos gadījumos padara mājokli, kas pašlaik pieder personai, par nepieejamu cenu. Tas bieži noved pie saistību nepildīšanas un ierobežošanas, kas galu galā palielina pašreizējo tirgū pieejamo piedāvājumu.
• Vispārējās ekonomiskās aktivitātes lejupslīde, kas izraisa mazāku rīcībā esošo ienākumu, darba zaudēšanu vai pieejamo darba vietu samazināšanos, kas samazina pieprasījumu pēc mājokļiem. Lejupslīde ir īpaši bīstama.
• Pieprasījums ir izsmelts, līdzsvarojot piedāvājumu un pieprasījumu un palēninot straujo mājokļu cenu pieauguma tempu, uz kuru daži māju īpašnieki, īpaši spekulanti, paļaujas, lai padarītu savus pirkumus par pieņemamu cenu vai ienesīgu. Kad straujais cenu kāpums stagnē, tie, kas paļaujas uz to, ka varēs atļauties savu māju, var zaudēt savas mājas, tādējādi tirgū ienesot lielāku piedāvājumu.

Būtība ir tāda, ka, pieaugot zaudējumiem, tiek padarīti stingrāki kredītstandarti, vairs nav iespējams viegli aizņemties hipotekāro kredītu, samazinās pieprasījums, palielinās piedāvājums, spekulanti pamet tirgu un cenas krītas.

2007.–08. gada mājokļu tirgus sabrukums

2000. gadu vidū ASV ekonomika piedzīvoja plaši izplatītu mājokļu burbuli, kam bija tieša ietekme uz Lielās lejupslīdes rašanos. Pēc dotcom burbuļa vērtības nekustamajā īpašumā sāka pieaugt, veicinot mājokļu īpašnieku skaita pieaugumu spekulatīvo pircēju, investoru un citu patērētāju vidū. Zemas procentu likmes, atviegloti kreditēšanas standarti, tostarp ārkārtīgi zemas pirmās iemaksas prasības, ļāva cilvēkiem, kuri citādi nekad nebūtu varējuši iegādāties māju, kļūt par māju īpašniekiem. Tas vēl vairāk paaugstināja māju cenas.

Taču daudzi spekulatīvie investori pārtrauca pirkšanu, jo risks kļuva pārāk augsts, liekot citiem pircējiem izkļūt no tirgus. Patiešām, izrādījās, ka tad, kad ekonomika pasliktinājās, daudzi augsta riska aizņēmēji nespēja samaksāt ikmēneša hipotēkas. Tas savukārt izraisīja cenu kritumu. Ar hipotēkām nodrošinātie vērtspapīri tika izpārdoti milzīgos daudzumos, savukārt hipotēkas saistību nepildīšana un atsavināšana pieauga līdz nepieredzētam līmenim.

Vidējais reverss

Pārāk bieži māju īpašnieki pieļauj postošu kļūdu, pieņemot, ka nesenā cenu attīstība turpināsies arī nākotnē, vispirms neņemot vērā ilgtermiņa cenu pieauguma tempus un vidējās izmaiņas.

Fizikas likumi nosaka, ka, kad jebkurš objekts, kura blīvums ir lielāks par gaisu, tiek virzīts uz augšu, tas galu galā atgriežas uz zemes, jo uz to iedarbojas gravitācijas spēki. Finanšu likumi tāpat nosaka, ka tirgi, kas piedzīvo straujas cenu pieauguma vai vērtības samazināšanās periodus, ar laiku atgriezīsies pie tāda cenu punkta, kas tos nostādīs saskaņā ar to, kur to ilgtermiņa vidējās vērtības pieauguma likmes norāda, ka tiem vajadzētu būt. To sauc par atgriešanos pie vidējā.

Arī cenas mājokļu tirgū seko šai vidējās reversijas tendencei. Pēc straujas cenas pieauguma vai dažos gadījumos amortizācijas periodiem tie atgriežas tur, kur liecina to ilgtermiņa vidējās vērtības pieauguma likmes. Mājokļu cenas nozīmē, ka atgriešanās var būt gan ātra, gan pakāpeniska. Mājokļu cenas var ātri pārvietoties līdz tādam līmenim, ka tās atkal atbilst ilgtermiņa vidējam rādītājam, vai arī tās var palikt nemainīgas, līdz ilgtermiņa vidējais tās sasniedz.

ASV mājokļu cenu indekss

Iepriekš norādītā teorētiskā vērtība ir iegūta, aprēķinot mājokļu cenu indeksa vidējo ceturkšņa procentuālo pieaugumu no 1985. gada pirmā ceturkšņa līdz 1998. gada ceturtajam ceturksnim — aptuvenais punkts, kurā mājokļu cenas sāka strauji pieaugt virs ilgtermiņa tendences. . Aprēķinātais vidējais ceturkšņa procentuālais pieaugums pēc tam tika piemērots grafikā parādītajai sākuma vērtībai un katrai nākamajai vērtībai, lai iegūtu teorētisko Mājokļu cenu indeksa vērtību.

Cenas pieauguma aprēķini

Pārāk daudz māju pircēju izmanto tikai neseno cenu rādītāju kā etalonu tam, ko viņi sagaida nākamajos gados. Pamatojoties uz viņu nereālajiem aprēķiniem, viņi uzņemas pārmērīgu risku. Šī pārmērīgā riska uzņemšanās parasti ir saistīta ar hipotēkas izvēli un patērētāja iegādātās mājas lielumu vai izmaksām.

Ir vairāki hipotēkas produkti, kas tiek plaši tirgoti patērētājiem un paredzēti salīdzinoši īstermiņa aizdevumiem. Aizņēmēji izvēlas šīs hipotēkas, pamatojoties uz cerībām, ka viņi spēs refinansēt no šīs hipotēkas noteikta gadu skaita laikā, un viņi to varēs darīt, ņemot vērā pašu kapitālu, kas viņiem tajā brīdī būs viņu mājās.

Tomēr nesenā mājokļa cenu attīstība kopumā nav laba nākotnes mājokļu cenu prognoze. Mājokļu pircējiem, pieņemot svarīgus lēmumus par finansēšanu, jāraugās uz mājokļa cenas pieauguma ilgtermiņa likmēm un jāņem vērā vidējās atgriešanas finansiālais princips. Tāpat būtu jādara spekulantiem.

Lai gan riskēt pēc savas būtības nav slikti un patiesībā riskēšana dažkārt ir nepieciešama un ieteicama, galvenais, lai pieņemtu labu uz risku balstītu lēmumu, ir izprast un novērtēt riskus, veicot finansiāli pamatotas aplēses. Tas jo īpaši attiecas uz lielāko un svarīgāko finanšu lēmumu, ko pieņem vairums cilvēku — mājokļa iegādi un finansēšanu.

Bottom Line

Vienkāršs un svarīgs finanšu princips ir vidējā atgriešana. Lai gan mājokļu tirgi nav tik pakļauti burbuļiem kā daži tirgi, mājokļu burbuļi pastāv. Ilgtermiņa vidējie rādītāji labi parāda, kur mājokļu cenas galu galā nonāks straujas kāpuma periodos, kam sekos cenu stagnācija vai kritums. Tas pats attiecas uz periodiem, kad cenas pieauga zem vidējā līmeņa.