Esošo mājokļu pārdošanas apjomi, kas veido lielāko tirgus daļu, februārī negaidīti samazinājās par 7%, salīdzinot ar mēnesi iepriekš, jo vidējā hipotēkas likme uz 30 gadiem februārī pieauga līdz aptuveni 4.1% no 3.6% janvārī, liecina Bankrate dati. Ekonomisti brīdina, ka tas ir tikai sākums, jo Federālo rezervju sistēma sāk stingrāku monetāro politiku. Mājokļu pieprasījums par diviem līdz trim mēnešiem atpaliek no hipotēku likmēm, saka Jefferies galvenā ekonomiste Aneta Markovska.
Markovska saka, ka šī ir visjutīgākā ekonomikas nozare pret procentu likmēm, un, iespējams, ar to būs grūtības gada pirmajā pusē. Pantheon Macroeconomics galvenais ekonomists Ians Šeperdsons norāda, ka hipotēkas pieteikumi jau ir samazinājušies par vairāk nekā 10% no maksimālā līmeņa; viņš saka, ka šādu pieteikumu skaits otrajā ceturksnī, visticamāk, samazināsies vēl vairāk. “Tirgus samazinās; sagaidiet ilgstošu vājināšanos," saka Šeperdsons.
Ekonomika
Lizas Beilfusas jaunākās slejas un pārklājums
Volstrītas brīdinājumi ir pamatoti, ņemot vērā inflācijas problēmu, kuru Fed ir tikai tikko sācis risināt. Fed priekšsēdētājs Džeroms Pauels ierosināja runā pirmdien ka centrālā banka ir gatava paaugstināt procentu likmes ar puspunkta soli — iespējams, tiklīdz tās maija sanāksmē un, iespējams, krietni virs tā sauktās neitrālās likmes, kas atspoguļo pareizo ekonomiku. Kaut arī mājokļu cenas, pieaugot procentu likmēm, bez šaubām kļūs mīkstākas, ir vairāki iemesli, neskaitot demogrāfiskos rādītājus un tendenci strādāt no mājām, lai saderētu, ka tas šoreiz izturēsies labāk salīdzinājumā ar iepriekšējiem stingrāku cikliem.
Vispirms apsveriet, ko dara Roberto Perli, globālās politikas vadītājs
Pipers Sandlers
,
saka par Pauela “neapšaubāmi vanagātāko” toni, neskatoties uz jebkādiem jauniem ekonomikas datiem tajā laikā, kad viņš publiski runāja. Visu veidu vēlētājiem nepatīk inflācija, un politiķi, iespējams, paziņo par to Pauelam, saka Perli. "Politiskie vēji var ātri mainīties, ja Fed stingrāki pasākumi palēnina ekonomiku," viņš piebilst. "Mums nav nekādu šaubu, ka Pauels reaģēs uz šo situāciju, tāpat kā viņš tagad reaģē uz pretējo." Citiem vārdiem sakot, Pauela miza var būt sliktāka nekā viņa kodums.
Tas nenozīmē, ka mājokļu jomā strauja ekonomikas lejupslīde ir labs kompromiss pret zemākām hipotēku likmēm. Tas ir vienkārši pateikt, ka Fed var izvēlēties aizsargāt izaugsmi uz patēriņa cenu inflācijas, kas pašlaik ir 7.9% apmērā, nogādāšanas uzkrītošā attālumā no sava 2% mērķa.
Tā ir likme, ko izdara daudzi. Investori turpina tērēt naudu mājokļiem, neskatoties uz pieaugošajiem makroriskiem, saka Riks Palasioss, John Burns Real Estate Consulting direktors vai pētnieks. Pēdējā ceturksnī investoru pirkumu apjoms pieauga par 42%, salīdzinot ar gadu iepriekš, un uzņēmums saka, ka tagad investori veido 33% no ASV mājokļu pirkumiem, kas ir aptuveni par pieciem procentpunktiem vairāk nekā vidējā daļa pēdējo desmit gadu laikā.
Lai gan daži tradicionālie māju pircēji noteikti paātrināja pirkumus, pirms Fed šomēnes paaugstināja likmes, investori bieži pērk mājas skaidrā naudā, un hipotēku likmes viņus tieši neietekmē, saka Palasioss. Lielie investori ātri pārņem daļu no mātēm un pop investoriem, kas jau sen veido lielāko daļu mājokļu investoru, un viņš lēš, ka pašlaik šai telpai ir paredzēti aptuveni 60 miljardi USD institucionālās naudas. “Pagājušajā gadā investoru aktivitāte bija traka. Tagad ir vēl trakāk,” viņš saka.
Mānija atspoguļo investoru paaugstinātās inflācijas gaidas. Viņi pērk nekustamo īpašumu kā dzīvžogus, novieto skaidru naudu vietā, kur var paaugstināt īres maksu, jo algas un cenas pieaug. Tas ir tāpēc, ka piegādes ķēdes problēmas nespēj uzlaboties tā, kā cerējuši ekonomisti un politikas veidotāji. Māju celtniekiem Palasioss saka, ka piegādes problēmas saasinās, jo Ķīna atkal tiek slēgta, reaģējot uz pieaugošo Covid-19 gadījumu skaitu un karš Ukrainā izņem no tirgus ievērojamu daudzumu preču.
Tas viss saasina mājokļu trūkumu, kas pagājušajā gadā palīdzēja paaugstināt cenas par aptuveni 20%. Lai uzzinātu, kā ierobežotais piedāvājums palīdz mājokļu vērtībām, pārdošanai bija pieejams vēl aptuveni miljons māju, kad hipotēkas likmes pēdējo reizi sasniedza 4.5%, saka Palacios. Viņa uzņēmums nesen paaugstināja savu 2022. gada mājas cenu pieauguma aplēsi līdz 12% no 8%.
Ekonomisti saka, ka cenu kāpums, īpaši līdztekus hipotēku likmju kāpumam, ir pretvējš tuvākā laika mājokļu aktivitātēm. Taču, ņemot vērā to, ka mājokļi veido aptuveni 40% no patēriņa cenu indeksa un īres cenas seko mājokļu cenām aptuveni 12 līdz 18 mēnešus, investori var sagaidīt, ka mājokļi turpinās paaugstināt inflāciju. Savukārt inflācijai vajadzētu paaugstināt mājokļus — gandrīz piekto daļu no iekšzemes kopprodukta.
Reģistrēšanās jaunumiem
Šīs nedēļas žurnāls
Šajā nedēļas e-pastā tiek piedāvāts pilns šīs nedēļas žurnāla stāstu un citu funkciju saraksts. Sestdienas rīti ET.
Viens veids, kā akciju investori var piedalīties, ir nekustamo īpašumu ieguldījumu tresti. Liza Šaleta, galvenā investīciju vadītāja
Morgan Stanley bagātību pārvaldība
,
nesen ierosināja vairāk atvēlēt aktīvu klasei, koncentrējoties uz dzīvojamo platību. The
iShares dzīvojamais un daudznozaru nekustamais īpašums
biržā tirgotais fonds (ticker: REZ) ir fonds, kas citu ieguldījumu starpā piedāvā dzīvokļus un vienas ģimenes mājas.
Neraugoties uz iemesliem saglabāt pozitīvu attieksmi pret mājokļiem, investori nevar atlaist, ka īpašnieku apdzīvotie pircēji, kas ir jutīgāki pret hipotēkas likmi, joprojām veido lielāko daļu mājokļu tirgus. Un, saka Palasioss, tiklīdz investori ir paaugstinājuši mājokļu cenas, viņi var arī paātrināt mājokļu lejupslīdi, ja ASV nonāktu recesijā. Taču, ņemot vērā mājokļu investoru skaitu un dedzību, kā arī rekordzemo krājumu skaitu, Palacios saka, ka investori ātri noliktu zemāku cenu. "Ja kas, viņi vēlas redzēt jaunas iespējas, jo tirgus ir bijis tik karsts," viņš saka.
Tas ir abpusēji griezīgs zobens, jo investori, kas pērk lielāku daļu māju, pasliktina pieejamības problēmu, ar ko saskaras daudzi pircēji, un nozīmē augstāku īres maksu tiem, kuri nevēlas vai nevar pirkt. Tomēr pagaidām investori var palīdzēt aizsargāt mājokļu tirgu, saistītos krājumus un kopējo ekonomiku no dažām sāpēm, kuras citādi neizbēgami rada pieaugošās likmes.
Rakstīt Liza Beilfusa plkst [e-pasts aizsargāts]
