Vai mājokļu cenas kritīsies, jo draud recesija? Atskaite

Daži cilvēki ir investori. Dažas tādas nav. Bet visi ir ieinteresēti mājoklī.

Ja jūs nepērkat, jūs īrējat, bet mums visiem ir vajadzīga dzīvesvieta. Tas ir tas, kas padara analīzi par apvalks tik interesanti. Un pēdējā gada laikā ar daudzām nenoteiktībām pārpludināja ekonomija, mājokļu tirgus jūtas kā krustcelēs.

Vai meklējat ātras ziņas, aktuālus padomus un tirgus analīzi?

Reģistrējieties Invezz biļetenam šodien.

Daži analītiķi aicina veikt liela mēroga korekcijas, un virsraksti lido aptuveni par 10%, 15%, 20% kritumiem. ES rakstīju šis gabals pagājušā gada novembrī, apgalvojot, ka dramatiskākās prognozes bija pārāk lielas, un nespēja saprast, kā pastardienas scenāriji varētu īstenoties.

Bet, tā kā ekonomika turpina slīdēt dzīves dārdzības krīzes apstākļos, Krievijas karš Ukrainā un paaugstinot procentu likmes, apskatīsim atjaunināto ainavu.

Kāpēc cilvēki domā, ka mājokļu cenas samazināsies?

Pirmkārt, acīmredzamā daļa. Hipotēku likmes ir aizgājušas uz mēnesi, un attiecībā uz mājokļu cenām tas nav labi.

Kad pasaule izcēlās no COVID, an inflācijas krīze radās tādas kā mēs neesam redzējuši kopš 70. gadiem. Lai to novērstu, Federālo rezervju sistēma sāka agresīvi paaugstināt procentu likmes. Tā mērķis ir izsūkt likviditāti no ekonomikas, nomākt pieprasījumu un galu galā iegrožot inflāciju.

Tādā veidā centrālās bankas cīnās ar inflāciju. Vienīgā problēma ir tā, ka tajā pašā laikā procentu likmju paaugstināšana nomāc investīcijas un ekonomiku kopumā. Tātad, lai gan pieprasījums ir jāpalielina, lai samazinātu inflāciju, pavelciet to pārāk tālu un jūs riskējat ar recesiju. Šī ir virve, ko Fed cenšas staigāt.

Diemžēl inflācija pieauga līdz tādam līmenim, ka vienprātības prognozes liek ekonomikai sarukt līdz lejupslīdei. Mēs jau esam redzējuši Apvienotā Karaliste saskaras ar ekonomisku haosu un Eiropa cīņa pēc Krievijas kara Ukrainā (un ar to saistītā enerģētikas krīze). Šie faktori ir izraisījuši prognozes, ka ekonomika saruks, līdz ar to arī mājokļu cenas.

Hipotēku likmes ir strauji pieaugušas

Protams, ir kaut kas daudz tiešāks, kas liek prognozēt mājokļu cenu kritumu, un tās ir vissvarīgākās hipotēku procentu likmes.

Centrālo banku procentu likmju paaugstināšana nopietni ietekmē hipotēkas maksājumus. Zemāk esošajā diagrammā parādīts, cik strauji pieauga hipotēku procentu likmes, pieaugot līdz augstākajam punktam kopš 2002. gada, bet pēc tam nedaudz samazinājušās, bet joprojām par 6.5%, salīdzinot ar gandrīz 2.5% 2021. gada sākumā. Smags lēciens nospiež māju īpašnieku hipotēkas maksājumus. (domīgs vārdu spēle, es apsolu).

Lai gan ASV Fed ir izvirzījusies vadībā ar procentu likmju paaugstināšanu, procentu likmes ir paaugstinātas visā pasaulē. Tomēr, neskatoties uz to, ir svarīgi aplūkot tirgu kopumā. Mūsdienās tirgū nav tik daudz hipotēku ar procentiem, kā iepriekšējos gados. Ne tikai tas, bet arī šīs pieaugošās likmes visvairāk ietekmē mainīgās procentu likmes hipotēkas, un tās ir ievērojami samazinājušās visā attīstītajā pasaulē, kā liecina zemāk redzamā FT diagramma.

Šis nav 2008. gads

Tomēr, neskatoties uz to, nav nekādu strīdu, ka hipotēku likmes ietekmēs un ir ietekmējušas pieprasījumu. Taču, manuprāt, jebkāda iepriekšējo atvilkšanas vai krīžu periodu ekstrapolācija ir naivi.

Ir daudz satraucošu virsrakstu, kas brīdina par liela mēroga avārijām, kuras, bez šaubām, daļēji ir izraisījis PTSD, ko daudzi ir piedzīvojuši Lielās finanšu krīzes (GFC) rezultātā. Taču tas bija melnā gulbja notikums, ko izraisīja klaja nolaidība mājokļu tirgū, ko izraisīja pārsteidzošā paaugstināta riska hipotekāro kredītu krīze.

Mūsdienās vide ir pilnīgi atšķirīga. Ir grūti iedomāties tāda mēroga avāriju, kas saistīta ar paaugstināta riska līmeni, jo šīs vājās vietas ir apmestas. Ne tikai tas, bet arī kopš GFC banku regulējums ir kļuvis stingrāks un to obligātās kapitāla rezervju normas ir ievērojami palielinājušās. Tas ir novedis pie ievērojami veselīgākas un labāk kapitalizētas banku sistēmas. Neaizmirsīsim, ka bezprecedenta 2008. gada krīzi un tai sekojošo iespiedumu mājokļu jomā masveidā saasināja haoss, ko izraisīja Lehman Brothers un visa pārējā banku grupa.

Turklāt mēs sākam no augstāka punkta. Es izmantošu diagrammu, ko izmantoju no savas pēdējās mājokļu analīzes, kurā ir hipotētisks priekšstats par mājokļu cenu kritumu šajā ceturksnī ASV par 25%. Tas neizklausās tik draudīgi, ja jūs to formulējat šādi: "mājokļu līmenis varētu samazināties līdz zemākajam līmenim pēdējo divu gadu laikā", dara?

Tomēr iepriekš redzamā diagramma būtu labākais lāča gadījums. 25% kritumam būtu kataklizmiskas sekas, un iepriekš minētais scenārijs, visticamāk, īstenosies, akciju tirgum līdz ar pārējo ekonomiku ievērojami atkāpjoties.

Bet es izmantoju grafiku, lai parādītu, cik tālu mājokļu cenas ir pieaugušas tik īsā laikā. Mājas vidējā pārdošanas cena 322,000. gada aprīlī bija USD 2020 455,000. Tikai nedaudz vairāk nekā divus gadus vēlāk tā bija USD 41 XNUMX — tas ir XNUMX% pieaugums. Kāpēc pirkt mēmu monētu, ja var nopirkt māju?

Mājokļu cenas joprojām varētu kristies

Es uzskatu, ka dati un vēsturiskie modeļi liecina, ka mājokļu cenas vienkārši nevar samazināsies līdz līmenim, ko paredz šie īpaši lācīgie scenāriji. Protams, es gaidu kādu vājumu, bet jo īpaši lielajās pilsētās ir pieprasījums pēc mājokļiem, un nepietiek piedāvājuma, lai to apmierinātu.

Ja vēl pieskaitām faktu, ka klimats mūsdienās ir veselīgāks — gan banku kapitalizācijas ziņā, gan arī mājsaimniecību parāds ir mazāks, un darba tirgus ir saglabājies noturīgs, neskatoties uz pieaugošajām procentu likmēm, un mājokļu cenām vajadzētu būt labākām, lai izturētu lejupslīdi.

2008. gada Lielā finanšu sabrukuma rezultātā mājokļu cenas dažās vissmagāk skartajās attīstītajās valstīs samazinājās par 15–20%. Tā kā sistēma šodien ir atšķirīga, man ir grūti noticēt, ka mums ir klimats, kas atbilst tam rudenim.

Tomēr nevar ignorēt to, ka ir vairāki faktori, kas norāda ne tikai uz mājokļu attīstības tempa samazināšanos, bet arī kritumu – tikai ne tādā mērogā. Mājas cenas un ienākumu attiecība nav pārāk skaista, savukārt pieejamība ir pat zemāka nekā 2008. gadā.

Iemesli, lai esi pesimistisks ir skaidras. Mājoklis jau ir parādījis mīkstināšanas pazīmes, bet tikai nedaudz. Taču šis klimats nav tāds pats kā 2008. gadā, un mājokļu avāriju, īpaši populārās vietās un lielajās pilsētās, ir grūti iedomāties.

Bet ar inflāciju joprojām nikns (neskatoties uz vairāk optimistiski dati pēdējā mēneša laikā), karš Eiropā un augstas procentu likmes, joprojām ir neskaitāmi lāču mainīgie. Sākotnējā gaida lielākā daļa ir, ka plkst vismaz viegls recesija ir neizbēgama. Jebkurā gadījumā ekonomiku gaida daudz neskaidrību un grūts laiks, lai arī kādā virzienā jūs to mainītu.