(Bloomberg) — Jebkurai valdībai valsts mēroga dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus pārskatīšana labākajos apstākļos būtu riskanti. Ķīnas prezidents Sji Dzjiņpins mēģina to darīt laikā, kad ekonomika palēninās, omikrons apdraud viņa nulles Covid politiku un attiecības ar ārpasauli kļūst arvien saspringtākas.
Visvairāk lasītie no Bloomberg
Tā kā šī bīstamā kombinācija Ķīnas finanšu tirgos arvien vairāk ietekmē, arvien uzpeld viens jautājums: kāda ir Sji gala spēle?
Ņemot vērā Komunistiskās partijas necaurredzamību un tās vēsturi, kas atkāpusies no īpašuma reformām, atbildi nav iespējams precīzi zināt. Taču Ķīnas vērotāji ir sākuši ieskicēt iespējamo nekustamā īpašuma tirgus nākotni, kas izskatās daudz savādāka nekā tā vairāk nekā divas desmitgades ilgās ekonomiskās izaugsmes, mājsaimniecību bagātības un valdības ieņēmumu uzlādēšanas.
Īsāk sakot, laiks, kad mājokļu cenas pieauga un ar parādiem saistītie būvniecības pasākumi, ko veica miljardieru īpašumu magnāti, izgaisīs. Tos nomainīs daudz mierīgāks tirgus, kurā varas iestādes ātri aptur spekulatīvus neprātus, un attīstībā dominēs valsts pārvaldīti uzņēmumi, kas gūst komunālajiem pakalpojumiem līdzīgus ienākumus.
"Ja mēs pēdējo desmitgadi saucam par zelta laikmetu nekustamo īpašumu nozarē, tagad tā ir ieslodzīta rūsas laikmetā," sacīja Li Kai, Pekinā bāzētais obligāciju fonda Shengao Investment dibinātājs, kas specializējas grūtībās nonākušu parādu risināšanā.
Šī pāreja solās būt īpaši sāpīga privātiem izstrādātājiem, piemēram, China Evergrande Group, kas jau ir radījuši starptautisko akciju un kredītu investorus ar miljardiem dolāru zaudējumiem. Tajā pašā laikā tas varētu būt tāls ceļš, lai sasniegtu divus no Sji visvērtīgākajiem mērķiem: stabilāku Ķīnas finanšu sistēmu un šaurāku plaisu starp valsts bagātajiem un nabadzīgajiem.
Sji uzdevums ir īstenot pārmaiņas, neizraisot krīzi līdera konfab priekšvakarā, kas, kā tiek prognozēts, nostiprinās viņa valdīšanu uz mūžu.
Lai gan daži analītiķi prognozē nenovēršamu finanšu sabrukumu, nekustamā īpašuma tirgus riski pieaug. Vājākās nekustamo īpašumu kompānijas ir pakļautas milzīgam stresam, un tās ir skārusi divkāršs posts — sodoši augstās aizņēmumu izmaksas un pārdošanas apjoma kritums. Zemāk novērtētie izstrādātāji, tostarp Evergrande, jau nepilda dolāra parādsaistības rekordlielos tempos, un infekcija izplatās uz spēcīgākiem uzņēmumiem. Pēc pārdošanas apjoma lielākā Ķīnas attīstītāja Country Garden Holdings Co. akcijas un obligācijas ceturtdien nogrima pēc ziņojuma, ka tai bija grūti atrast pieprasījumu pēc jaunas konvertējamas obligācijas.
Ir daudz iemeslu, kāpēc Ķīnai ir jāpārveido savs nekustamā īpašuma tirgus. Nozare ir pārņemta ar spekulatīvu pirkšanu un ir pārmērīgi piesaistīta, radot risku finanšu sistēmai lejupslīdes laikā. Mājokļa cenas ir slogs Ķīnas ģimenēm, kuras jau tā sarūk. Vidējās dzīvokļa iegādes izmaksas Šeņdžeņā 44. gadā bija aptuveni 2020 reizes lielākas par vietējo iedzīvotāju vidējo gada algu. Tas pasliktina nevienlīdzību, jo turīgie saimnieki krāj īpašumus. Miljoniem māju stāv tukšas, un daži būvniecības projekti kaitē videi.
Nozarei ir pārmērīga ietekme uz ekonomiku. Ja tiek iekļautas saistītās nozares, piemēram, būvniecība un nekustamā īpašuma pakalpojumi, pēc dažām aplēsēm nekustamais īpašums veido vairāk nekā ceturto daļu no Ķīnas ekonomikas produkcijas. Vairāk nekā 70% no Ķīnas pilsētas bagātības tiek glabāti mājokļos.
"Īpašuma tirgus ir Ķīnas ekonomikas pamatā esošo problēmu simptoms," sacīja Pantheon Macroeconomics galvenais Ķīnas ekonomists Kreigs Botams. "Jau desmitiem gadu tas ir bijis vienkāršs un vienkāršs risinājums, lai gūtu ieņēmumus vietējām pašvaldībām, veicinātu ekonomisko izaugsmi un nodrošinātu mājsaimniecībām vietu, kur likt naudu un redzēt, kā tā aug."
Risinājums, kā tas arvien biežāk notiek Sji vadītajā Ķīnā, ir stingrāka valsts kontrole.
Saskaņā ar Cailian ziņojumu Guandungā, kur atrodas Evergrande, vietējās amatpersonas veicina tikšanās starp grūtībās nonākušiem izstrādātājiem un valsts uzņēmumiem. Lielāko nekustamo īpašumu firmu aizņēmumi, ko izmanto M&A finansēšanai, netiks ieskaitīti rādītājos, kas ierobežo parādus, pagājušajā nedēļā aģentūrai Bloomberg sacīja cilvēki, kas ir pazīstami ar šo lietu.
"Valdība vēlas veicināt konsolidāciju mājokļu sektorā — lielāki un bieži vien valstij piederoši attīstītāji, visticamāk, pārņems vājākos spēlētājus," sacīja Gabriels Villdo, globālās biznesa konsultāciju firmas Teneo vecākais viceprezidents. "Viņi vēlas izjaukt ekonomikas atkarību no īpašuma."
Ķīnas varas iestādes jau iepriekš ir vērsušās uz pārmērīgu īpašumu nekustamā īpašuma tirgū, taču nozares nozīme ekonomikā nozīmēja, ka šādi stimuli izzuda, kad tika apdraudēti izaugsmes mērķi. Pekina cenšas samazināt atkarību no īpašuma, palielinot ieguldījumus augsto tehnoloģiju un tīrās enerģijas nozarēs, kas ir daļa no Sji plāniem padarīt izaugsmi ilgtspējīgāku un kvalitatīvāku. Tomēr šāds process prasīs laiku un pacietību.
"Pāreja būs ilga un sāpīga, un mēs neesam pilnīgi pārliecināti, vai augstākajai daļai ir pietiekami spēcīga apņēmība, lai tiktu galā ar grūto procesu," sacīja Bocom International Holdings Co galvenais stratēģis Hao Hongs.
Amatpersonu apņēmība tiek pārbaudīta. Ķīnas īpašumu lejupslīde paātrinās, izraisot pat brīdinājumu no Federālo rezervju sistēmas. Pilsētās visā valstī jauno māju cenu kritums ir padziļinājies katru mēnesi kopš septembra, kad cenas samazinājās pirmo reizi sešu gadu laikā. Mājokļu pārdošanas apjomi turpina kristies. Pirmdienas dati var liecināt, ka ieguldījumi īpašumā pagājušajā gadā pieauga tikai par 5.2%, prognozē ekonomisti, kas ir lēnākais kopš 2015. gada.
Ķīnas izstrādātāji izmanto obligāciju mijmaiņas darījumus, maksājumu kavējumus, akciju pārdošanu un citus izmisīgus pasākumus, lai atmaksātu parādus. Vismaz astoņām firmām kopš oktobra nav jāmaksā dolāra obligācijas. Tostarp Evergrande, kuras krīze ir ievilkusi aizdevēju China Minsheng Banking Corp., kas ir pasaulē vissliktākos rādītājus veicinošās bankas. Īpašuma akciju indekss pagājušajā gadā nokritās par 34%, kas ir sliktākais rādītājs kopš globālās finanšu krīzes 2008. gadā.
Varas iestādes ir gatavas pieņemt kampaņas radītos riskus ekonomikas izaugsmei un finanšu stabilitātei, sacīja Esvars Prasads, kurš savulaik vadīja Starptautiskā Valūtas fonda Ķīnas komandu un tagad strādā Kornela universitātē.
"Šķiet, ka Pekina ir noteikusi, ka tās, visticamāk, ir pārejošas izmaksas, no kurām vairs nevar izvairīties, lai ierobežotu nākotnes finanšu tirgus svārstības un vēl lielāku nelīdzsvarotību nekustamā īpašuma tirgos," sacīja Prasads.
Šādas izmaksas pieaug. Nekustamo īpašumu firmu akcijas ceturtdien nokritās par 4.3%, kas ir visvairāk pēdējo četru mēnešu laikā, un to vērtība ir tikai 30% no to uzrādītajiem aktīviem. Tas ir lētākais datos, kas stiepjas līdz 2005. gadam. Citigroup Inc. akciju analītiķi rakstīja nesenajā piezīmē, ka "tikai dažiem izdzīvojušajiem" veiksies labi.
Grūtības Ķīnas augsta ienesīguma dolāru obligāciju tirgū paātrina, ko izraisījuši uzņēmumi, kas iepriekš tika uzskatīti par finansiāli stabilākiem nekā Evergrande, piemēram, Shimao Group Holdings Ltd. un Sunac China Holdings Ltd. Vēl satraucošāk ir tas, ka tas izplatās arī augstākas kvalitātes emitentos, piemēram, Country Garden. . Attīstītāja akcijas ceturtdien nokritās par gandrīz 8%, savukārt tā dolāra obligāciju vērtība 2025. gadā samazinājās par 4.8 centiem līdz 74.4 centiem, kas ir lielākais kritums kopš 1. novembra.
Neatkarīgi no tā, kādā veidā norisinās Pekinas kampaņa nekustamā īpašuma tirgus aizņemto līdzekļu īpatsvara samazināšanai, ir skaidrs, ka laikmets, kas bagātināja gan nekustamo īpašumu magnātus, gan māju īpašniekus, ir beidzies. Blāvaka, stabilāka nākotne ir gaidāma, ja komunistiskā partija spēs saglabāt savu kursu un izvairīties no finanšu krīzes.
"Zelta laikmets, kad plaukstošā īpašuma cenas un strauji augošie attīstītāju ieņēmumi, visticamāk, ir pagājis," sacīja Natixis SA vecākais ekonomists Gerijs Ng. "Māju cenas nākotnē pieaugs tikai stingri pārvaldītā zonā, kas nozīmē, ka mājokļi arvien vairāk izskatīsies pēc komunālajiem pakalpojumiem."
Visvairāk lasītie no Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Avots: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html