120 km garais vilciena brauciens starp Luojanu un Džendžou ir ekonomiska nespēka un salauztu sapņu piemērs. No loga bezgalīgi, stundu garā ceļojuma laikā cits pēc cita paiet puscelti dzīvojamie torņi. Daudzas ēkas šķiet gandrīz pabeigtas; daži ir pabeigti un kļuvuši par mājām ģimenēm. Bet daudz vairāk ir tukši skeleti, kur būvniecība tika pārtraukta jau sen. Izstrādātājiem ir beigusies skaidra nauda, un viņi vairs nevar samaksāt darbiniekiem un iegādāties materiālus. Projekti ir apstājušies. Ģimenes nekad neiegūs savas mājas.
Brauciens ar vilcienu caur Ķīnas centru palīdz izskaidrot vienu no pēdējā laika lielākajām krīzēm valstī: sabiedrības uzticības zudumu valdības ekonomikas modelim. Gadu desmitiem īpašumu nozare ir simbolizējusi Ķīnas neapturamo izaugsmi. Privātie uzņēmēji ir nopelnījuši milzīgus ienākumus. Vidēji cilvēki ir bijuši liecinieki viņu tīrajai vērtībai, kad mājas vērtība trīskāršojās. Pašvaldības ir piepildījušas savu kasi, pārdodot attīstītājiem plašus zemes gabalus. Apbrīnojami 70% Ķīnas mājsaimniecību bagātības tagad ir saistīti ar nekustamo īpašumu.
Lai grautu uzticību šim modelim, tiek satricināti Ķīnas izaugsmes brīnuma pamati. Ar plašu Covid-19 bloķēšanu un represijām pret privātajiem uzņēmējiem tas notiek daudzās frontēs. Bet nekur tas nav skaidrāk kā nekustamā īpašuma nozarē, kas veido aptuveni 25% no IKP. Jaunu projektu uzsākšana jūlijā, salīdzinot ar gadu iepriekš, samazinājusies par 45%, mājokļu pārdošana par 33%, bet ieguldījumi īpašumā par 12%. Ietekme ir vērojama ekonomikā, skarot gan mēbeļu ražotājus, gan tērauda ražotājus. Trieciens pārliecībai ir kritiskā laikā Ķīnas līderim Sji Dzjiņpinam, kuram partijas kongresā oktobrī, iespējams, tiks piešķirts trešais termiņš.
Sji kungam un komunistiskajai partijai ir ļoti svarīgi atjaunot uzticēšanos sistēmai. Tomēr valdības reakcija ir bijusi neraksturīgi neviendabīga un lēna, un amatpersonas, šķiet, ir pārņemtas par situācijas sarežģītību. Lai atjaunotu ticību mājokļu tirgum, sabiedrībai ir jāredz, ka tiek pabeigti strupceļi un cenas pieaug. Tikmēr būvniecības uzņēmumiem un to darbiniekiem ir jāsaņem atlīdzība, un vietējiem un ārvalstu investoriem ir jāatlīdzina viņu fiksētā ienākuma produkti. Un tas viss ir jādara, neuzpūšot neilgtspējīgo parādu burbuli, par kuru ir kļuvis nekustamā īpašuma tirgus.
Līnijas smiltīs
Mājokļu krīzei ir divi tūlītēji iemesli. Pirmais ir valdības represijas pret nekustamo īpašumu nozares pārmērībām. Kopš 2020. gada augusta amatpersonas ir ierobežojušas izstrādātāju saistību attiecību pret aktīviem, neto parādu pret pašu kapitālu un skaidru naudu pret īstermiņa parādiem, izmantojot politiku, kas pazīstama kā “trīs sarkanās līnijas”. Tas daudziem ir licis pārtraukt neilgtspējīgu aizņemšanos un pārdot aktīvus, būtiski ierobežojot viņu iespējas turpināt būvēt un pārdot jaunus projektus.
Ķīnas nulles Covid politika ir otrs trieciens. Centrālā valdība ir piespiedusi desmitiem pilsētu slēgt iedzīvotājus mājās uz dienām un dažreiz nedēļām, kad tiek atklāti Covid gadījumi. Šī raksta tapšanas laikā Čendu un Šenženas megapilsētas ir pilnībā vai daļēji bloķētas. Slēgšana ir atturējusi cilvēkus skatīties mājas un veikt pirkumus. Tie ir ietekmējuši arī patērētāju psihi. Uzņēmēji baidās no pēkšņas savu uzņēmumu slēgšanas. Darbinieki uztraucas par atlaišanu. Šāda veida satraukums neveicina mājokļa iegādi.
Rezultāts ir gurkstēšana. Ķīnas izstrādātāji ļoti paļaujas uz māju pārdošanu ilgi pirms to uzcelšanas, lai radītu likviditāti. Pagājušajā gadā viņi iepriekš pārdeva 90% māju. Taču bez piekļuves obligācijām un aizdevumiem, jo bankas samazina savu ietekmi uz īpašumu sektoru un tagad samazinās jaunu pārdošanas apjomi, nekustamā īpašuma tirgus Ponci līdzīgais raksturs ir pilnībā nonācis redzeslokā.
Evergrande, pasaulē visvairāk parādos esošais izstrādātājs, decembrī neizpildīja saistības. Mēģinot pārstrukturēt savus ārzonu parādus, kas bija paredzēts kā paraugs, kam sekot, tika nokavēts jūlija beigu termiņš. Vismaz 28 citi nekustamo īpašumu uzņēmumi ir nokavējuši maksājumus investoriem vai veikuši restrukturizāciju. Saskaņā ar pētījumu firmas Gavekal datiem, tirdzniecība ar 30 Honkongas biržā kotētu izstrādātāju akcijām, kas pēc pārdošanas apjoma veido 10% no tirgus, ir iesaldēta. Augusta sākumā puse no Ķīnas sarakstā iekļautajiem izstrādātājiem tirgojās ar cenu un peļņas attiecību, kas bija mazāka par 0.5 — līmeni, kādu Evergrande tirgoja četrus mēnešus pirms saistību nepildīšanas, atzīmē Song Houze no MacroPolo, ideju laboratorijas Čikāgā.
Uzņēmumiem, kas tikai pirms mēnešiem tika uzskatīti par drošām likmēm, tagad ir grūtības. Ņemiet vērā Country Garden, Ķīnas lielāko attīstītāju pēc pārdošanas apjoma. Šī gada sākumā vairums analītiķu noraidīja bažas, ka tas varētu tikt pakļauts spiedienam. Investori turpināja pirkt tās obligācijas. Taču 30. augustā Lauku dārzs atklāja, ka pirmā pusgada peļņa ir samazinājusies par gandrīz 100%. Nekustamo īpašumu tirgus ir “strauji ieslīdējis smagā depresijā”, tā atzīmēja savos ieņēmumos. Country Garden radītā slodze liecina, ka problēmas vairs nav raksturīgas atsevišķiem izstrādātājiem. Visa nozare ir apdraudēta.
Potenciālie mājokļu pircēji ir izkrituši no tirgus. Tomēr daudz satraucošāki ir miljoniem cilvēku, kas bieži vien gadiem ilgi gaida uz mājām, par kurām viņi jau ir samaksājuši. Tikai 60% māju, kas tika iepriekš pārdotas laikā no 2013. līdz 2020. gadam, ir piegādātas.
Liu kungs, kurš ir lūdzis, lai viņu dēvētu ar savu uzvārdu, 2014. gadā iegādājās dzīvokli Džendžou, veicot sākotnējo iemaksu 250,000 40,000 juaņu (2017 XNUMX USD) apmērā. Māju bija paredzēts pabeigt XNUMX. gadā. Taču šī diena nepienāca. Tā vietā viņš īrēja dzīvokli, bet galu galā iegādājās vēl vienu vecā ēkā bez lifta. Diez vai tā ir tāda dzīve, kādu viņš sev iedomājās. Liu kungs nekad nav sācis maksāt hipotēku un ir iesaistījies nebeidzamās diskusijās ar nekustamā īpašuma attīstītāju par savas pirmās iemaksas atgūšanu. "Nav jēgas," viņš saka.
Analītiķi ir apzinājušies šīs problēmas gadiem ilgi, taču uzskatīja, ka Ķīnas varas iestādes neļaus cietušajiem mājokļu pircējiem protestēt. Grāmatvedības firmas pwc pirms diviem gadiem publicētajā ziņojumā norādīts, ka pat tad, kad mājokļu projektu būvniecība apstājas, "simtiem vai tūkstošiem nesaskaņotu mājsaimniecību parasti ir maz iespēju ietekmēt lietas".
Šis aprēķins ir apgriezts kājām gaisā. Neliela, bet ietekmīga kustība, lai vāktu un publicētu datus par atteikšanos maksāt hipotēkas, pārsteidza varas iestādes. 12. jūlijā anonīmi brīvprātīgie sāka dalīties ar datiem par hipotēkas boikotiem sociālajos medijos. Līdz šim ir identificēti aptuveni 350; analītiķi uzskata, ka tā, iespējams, ir daļa no patiesā skaitļa. Valsts cenzori ir darījuši visu iespējamo, lai noņemtu atsauces uz sprādzienbīstamu informāciju, taču šķiet, ka zināšanas par protestiem tomēr ir izplatījušās. Kā tas notiek, citi tiks pārliecināti atlikt pirkumus vai apturēt hipotēkas maksājumus.
Investori un potenciālie mājokļu pircēji tagad ar satraukumu vēro, kā valsts veido savu reakciju gan centrālajā, gan vietējā līmenī. Vairāk nekā desmit gadus Ķīnas pilsētas ir izmantojušas garu noteikumu un stimulu sarakstu, lai precizētu vietējos nekustamā īpašuma tirgus, parasti lai samazinātu spekulācijas un atdzesētu straujo cenu pieaugumu. Tie ietvēra kontroli pār piekļuvi hipotēkām, kā arī ierobežojumus tam, kas var iegādāties mājas un cik daudz viņi var iegādāties.
Pilsētas tagad šos noteikumus mīkstina. Saskaņā ar Ķīnas investīciju bankas cicc datiem, laika posmā no maija līdz jūlijam pašvaldību valdības paziņoja par 304 atsevišķiem pasākumiem uzticības atjaunošanai. Džendžou, kas atradās hipotekāro kredītu protestu centrā, bija agrīna virzītāja. Martā tā paziņoja par 18 darbībām, cerot stimulēt pieprasījumu. Tie ietvēra pasākumus, lai atvieglotu hipotēkas saņemšanu un ļautu ģimenēm ar vecāka gadagājuma cilvēkiem iegādāties dzīvokli, ja viņi pārceļas uz pilsētu.
Šie signāli pircējiem ir piesaistījuši lielu uzmanību — nevis tāpēc, ka tie ir atdzīvinājuši pieprasījumu, bet gan tāpēc, ka šķiet, ka tie ir pretrunā centrālās valdības politikai. Augustā Ķīnas sociālajos tīklos plaši izplatītajā video bija redzams vietējās komunistiskās partijas vadītājs Hunaņas provincē, kurš aicina cilvēkus iegādāties pēc iespējas vairāk mājokļu: “Vai jūs iegādājāties trešo? Tad nopērc ceturto. Ziņojums ir pretrunā ar Sji kunga vēstījumu, kurš ir brīdinājis, ka “mājas ir paredzētas dzīvošanai”, nevis spekulatīviem ieguldījumiem.
Arī regulatori un amatpersonas mudinājušas vietējās pašvaldības izveidot glābšanas fondus, lai investētu nepabeigtos mājokļu projektos un galu galā palīdzētu piegādāt mājas neapmierinātiem pircējiem. Džendžou šim mērķim ir piešķīrusi 80 miljardus juaņu (12 miljardus USD). Domājams, ka vietējie fondi būs labāk piemēroti apstākļiem uz vietas.
Džendžou eksperimentē ar, iespējams, visu laiku agresīvāko vietējo plānu. Pilsētas valdība izstrādātājiem ir izdevusi direktīvu, kurā teikts, ka visa apstājusies būvniecība ir jāatsāk līdz 6. oktobrim. Maksātnespējīgiem uzņēmumiem, kas to nevar izdarīt, ir jāiesniedz pārstrukturēšana, lai piesaistītu jaunus ieguldījumus, kā arī jāatmaksā visi mājas pircēju, piemēram, Liu kunga, iemaksātie priekšapmaksas maksājumi. Ja tas netiks izdarīts, izstrādātājus var izmeklēt par piesavināšanos un citiem smagiem noziegumiem.
Savukārt politikas veidotāji kopš maija vidus ir atkārtoti samazinājuši hipotēku likmes. Lai garantētu mājokļu piegādi, centrālā valdība ir apņēmusies pilnībā garantēt atsevišķu privāto attīstītāju jaunu obligāciju emisiju, faktiski novirzot risku uz valsti. Nekustamo īpašumu firma Longfor 1.5. augustā noteica 3.3 miljardu juaņu obligāciju ar kupona likmi 26%, kas ir daudz zemāka par tirgus cenām. Tas bija iespējams tikai tāpēc, ka obligāciju pilnībā parakstīja valsts aģentūra China Bond Insurance. Šādas emisijas plānotas vēl vairāk, lai nodrošinātu likviditāti attīstītājiem, pēc valdības ieskatiem par kvalitatīvāku. Tas ir uzvarētāju izvēles programmas sākums.
Vēl viens valsts atbalsta virziens nāk tiešās likviditātes veidā. Centrālā banka un Finanšu ministrija 22. augustā paziņoja, ka atmaksās īpašus aizdevumus no valsts virzītas politikas bankām, ko var sniegt, lai pabeigtu iepriekš pārdotos mājokļus. Programmas apjoms netiek izpausts, taču ziņu dienests Bloomberg ziņoja, ka tiks darīti pieejami 200 miljardi juaņu.
Šāda veida valsts izdevumi ir abpusēji griezīgs zobens. No vienas puses, tas palīdzēs piegādāt mājas likumīgajiem īpašniekiem un atsākt hipotēkas maksājumus, mazinot spiedienu uz bankām. Taču tajā pašā laikā nauda aizpilda caurumu, ko radījusi slikta vietējā pārvaldība un apšaubāmi īpašumu attīstītāji. “Tā vienkārši ir nauda, ko nevar tērēt stimuliem citur,” atzīmē Alekss Volfs no bankas JPMorgan Chase.
Atpakaļ pie rasēšanas dēļa
Kopš marta Džendžou centieni iedrošināt jaunus pircējus ir kritušies. Tā vietā apstākļi turpināja pasliktināties, liekot domāt, ka ar vietējo politiku nepietiek. Vietējie glābšanas fondi arī izskatās vāji. Uz papīra vairākām pilsētām ir daudz naudas, ko tērēt, taču tās paļaujas uz vietējo pašvaldību finansēšanas firmām, kurām pašiem trūkst naudas. Analītiķi cieši vēro Džendžou mēģinājumu mēneša laikā atsākt būvniecību, taču daudzi apšauba, vai ir pieejami līdzekļi, kas nepieciešami šādai ātrai labošanai. Pasākumi varētu izraisīt sabrukuma vilni mazāko izstrādātāju vidū, izraisot paniku un finanšu satricinājumu.
Investori vairāk cerību ir likuši centrālajai valdībai, taču līdz šim tās reakcija nav bijusi līdzīga krīzes mērogam. 200 miljardu juaņu aizdevumu programma var nodrošināt tikai 10% no tā, kas nepieciešams, lai pabeigtu visas valsts nepabeigtās mājas. Kopš 5. gada ir iepriekš pārdots dzīvojamais īpašums aptuveni 2020 miljardu dolāru vērtībā, uzskata Song kungs no MacroPolo, padarot pat nelielas šo māju daļas glābšanu par neticami dārgu.
Centrālajai valdībai joprojām ir vairāk sviru. Lerijs Hu no Macquarie, investīciju bankas, saka, ka var ieviest vairākus pasākumus. Tie ietver īslaicīgu "trīs sarkano līniju" politikas atvieglošanu vai solījumu darboties kā pēdējais aizdevējs visiem iestrēgušajiem mājokļu projektiem. Pēdējais, lai gan tas ir dārgs, pilnībā ietilpst centrālās valdības finanšu līdzekļu ietvaros.
Debates šobrīd nav vērstas uz to, vai centrālā valdība var atjaunot uzticību, bet gan par to, cik tālu tā ir gatava iet. Sākotnējā sviras apspiešana bija paredzēta, lai sodītu uzņēmumus, kas bija uzņēmušies pārāk daudz parādu. Lielāka glābšanas palīdzība mudinās vairāk attīstītāju lūgt palīdzību māju pabeigšanai, liekot valdībai subsidēt vēl vairāk nekustamā īpašuma sektora, raksta Alens Fengs no Rhodium, pētījumu firmas: "tiesi pretēji tam, kas bija paredzēts ar" trīs sarkanās līnijas”.
Kampaņai pret aizņemto līdzekļu izmantošanu bija arī paredzēts, lai nākamajā desmitgadē nekustamā īpašuma sektors vairāk atbilstu pieprasījumam. Ierēdņi jau sen ir atzinuši, ka attīstītāji pārdeva pārāk daudz māju. Aptuveni 70% no pārdotajiem kopš 2018. gada ir iegādājušies cilvēki, kuriem jau piederēja, lēš JPMorgan. Parāda līmeņa ierobežošanai vajadzēja piespiest uzņēmumus pielāgoties faktiskajam pieprasījumam.
Šis pieprasījums, visticamāk, samazināsies, jo Ķīnas iedzīvotāju skaita pieaugums palēninās. Mājokļu pārdošanas apjomi 1.57. gadā sasniedza 2021 miljardus kvadrātmetru, kas ir vairāk nekā divas reizes vairāk nekā 2007. gadā. Taču Chen Long no Plenum, citas pētniecības firmas, prognozē, ka reālais gada pieprasījums nākamajā desmitgadē samazināsies līdz 0.88 miljardiem līdz 1.36 miljardiem kvadrātmetru. demogrāfiskās pārmaiņas pieņemas spēkā un urbanizācija palēninās. Tirgus atkārtota palielināšana nozīmē burbuļa palielināšanu.
Valdības līdzsvarošanas akts ir pilns ar risku. Oktobra vidū notiks partijas kongress, jo lielākās pilsētas būs slēgtas. Hipotēku boikoti turpināsies un, iespējams, kļūs vēl lielāki. Vispārējā pārliecība par Ķīnas ekonomikas pamatiem varētu pārsniegt slieksni, pēc kura atgūties kļūst daudz grūtāk. Tas viss nozīmē, ka Sji kunga trešais termiņš sāksies nelabvēlīgos apstākļos.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Visas tiesības aizsargātas.
No The Economist, publicēts saskaņā ar licenci. Oriģinālo saturu var atrast vietnē https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Avots: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html