Avārija, vilciena avārija vai apokalipse?

Šausmīgi brīdinājumi par komerciālo nekustamo īpašumu mūsdienās parādās gandrīz katru dienu. Lai gan biroju tirgus ir saspringts sakarā ar pieaugošo darbu no mājām, daži nekustamā īpašuma profesionāļi saskata arvien vairāk atdalītu tirgu, sadalīts “tajos, kam ir un kam nav”. Investoriem, īrniekiem un pilsētām, jo ​​īpaši tām, kurās ir vecākas, nīkuļojošas ēkas, nākamajos mēnešos būs jāpievērš īpaša uzmanība, lai redzētu, kur tās nokrīt un kā viss var kļūt slikti.

Dramatiski negatīvi vērtējumi par komerciālo nekustamo īpašumu ir viegli atrodami. The Sanfrancisko standarts paredz "episku komerciālo nekustamo īpašumu avāriju", kas draud pār šo pilsētu, salīdzinot to ar tuvojošos vilcienu ar "pilsētu, tās budžetu un spēju sniegt pakalpojumus, kas saistīti ar sliedēm". Lai netiktu pārspēts, Bloomberg tweeted “Attālais darbs nogalina Manhetenas komerciālā nekustamā īpašuma tirgu” ar līdzīgām problēmām, kas attiecas uz citām pilsētām.

Bet pat tā valoda nobāl pret ko NYU profesors Arpits Gupta un viņa kolēģi saka, prognozējot "biroja nekustamā īpašuma apokalipsi". Izmantojot Ņujorkas datus, viņi lēš, ka "biroju vērtības samazināšanās par 45% 2020. gadā un 39% ilgtermiņā, kas nozīmē 453 miljardu dolāru vērtības samazinājumu", kas varētu ievest pilsētu "fiskālā posta cilpā". Līdzīgi postījumi varētu skart arī citas pilsētas un līdz ar to arī valsts ekonomiku.

Kā tad mēs saprotam citus sliktos, bet ne apokaliptiskos datus? CommercialEdge's ikmēneša "Nacionālā biroja ziņojumā" par septembri tika konstatēts, ka vidējās biroju saraksta likmes ir nemainīgas, 38.70 USD par kvadrātpēdu, kas ir par 0.1% mazāk nekā iepriekšējā gadā. Slikti, bet ne apokaliptiski. Un kā Es nesen atzīmēju, dažās pilsētās, īpaši Sunbelt vai tajās, kurās ir spēcīgas dzīvības zinātnes nozares, ir vērojami spēcīgi nomas tirgi.

Ko mums stāsta citi dati? Moody dokumentēts, ka ar komerciālām hipotēkām nodrošinātie vērtspapīri 2020. gada otrajā ceturksnī, tieši pandēmijas uzbrukumā, piedzīvoja “milzīgu likumpārkāpumu procentu pieaugumu”. Bet bankas, dzīvības apdrošināšanas investori un citi pārstrukturēja aizdevumus un piedāvāja iecietību, samazinot likumpārkāpumu līmeni. Šo stratēģiju būs grūtāk ievērot, ja biroju tirgū būs jauns spiediens, jo īpaši Fed paaugstinot procentu likmes, padarot aizņemšanos dārgāku.

Pagaidām šķiet, ka vismaz komercbankas ir kontrolējušas savus nekustamā īpašuma kredītus. Pandēmijas augstākajā ceturksnī 0.07. gada otrajā ceturksnī to atlīdzināšanas un likumpārkāpumu līmenis sasniedza 2020%. Taču 2022. gada pirmajos divos ceturkšņos Fed ziņo par šīm likmēm pie nulles, tas nav signāls par dramatisku aizdevuma kvalitātes kritumu.

Un pat 2020. gada sliktie skaitļi nelīdzinājās 2008. gada finanšu krīzei. Laikā no 2009. līdz 2010. gadam komercbanku kredītu kavējumi septiņus ceturkšņus pēc kārtas pārsniedza 2%. Kopš tā laika stingrāks regulējums ir palīdzējis kontrolēt banku brīvo kreditēšanu, tāpēc, par laimi, mums nav pazīmju, kas liecinātu, ka komerciālās kreditēšanas neveiksmes bremzē visu ekonomiku.

Atpaliekot no kopējiem skaitļiem, ir dažas pozitīvas pazīmes attiecībā uz komerciālo nekustamo īpašumu. Pagājušajā gadā Sunbelt pilsētās, piemēram, Šarlotē un Ostinā, vai pilsētās ar dzīvības zinātņu koncentrāciju, piemēram, Bostonā, īres maksas palielinājās divciparu skaitļos. GoogleGOOG
un citi tehnoloģiju uzņēmumi ir iznomājuši lielu daudzumu vietas tādās pilsētās kā NY un Chicago.

Lielākais risks komerciālajā nekustamajā īpašumā ir vecākas, mazāk iekārojamas biroja telpas. Tās apjoms jebkurā pilsētā ir galvenais, lai novērtētu tās kopējo risku. Žurnāla apaļais galds no PERE, kas izseko privātā kapitāla investīcijas nekustamajā īpašumā, atrada "ļoti izaicinājumu", bet nenoteiktu tirgu ar riskiem, sākot no inflācijas būvniecības un finansēšanas izmaksām līdz draudošai lejupslīdei.

PERE eksperti uzskata, ka tirgus ir “sadalīts” ar modernākām ēkām (īpaši tām, kas atbilst ESG prasībām) un dažām pilsētām, kas ir labā stāvoklī, lai izturētu krīzi. PERE investori redz "jaunu normālu" ar mazāku pilna laika biroju noslogojumu, bet biroji joprojām saskaras ar "nezināmu" kopējo klientu pieprasījumu.

Bet tie ir nekustamā īpašuma investoru viedokļi, kuri varētu būt (kā saka uz ielas), "runāt savu grāmatu" un pozitīvi ietekmēt skaitļus. Turpretim ņemiet vērā "Apokalipses" analīze no NYU un Kolumbijas profesori. Apvienojot datus par darbu no mājām ar finanšu informāciju no nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu (REIT) citas finanšu informācijas, viņi prognozē "ilgtermiņa biroja vērtējumus, kas ir par 39.18% zemāki par pirmspandēmijas līmeni" ar "zemākas kvalitātes biroja krājumiem… aktīvs.”

Ja viņiem ir taisnība, pilsētām un ekonomikai ir jārēķinās ar grūtībām. Lai gan dažas vecākas ēkas var tikt pārveidotas par mājokļiem, tas nav viegls vai tūlītējs process. Nekustamā īpašuma vērtību sabrukums var radīt ievērojamas fiskālas problēmas daudzās pilsētās, kā rezultātā tiks samazināti sociālie pakalpojumi, izglītība, sabiedrības veselība un citas būtiskas valdības funkcijas. Mēs vēl neesam apokalipsē, bet mums visiem ir jāseko līdzi iespējai.