Mājokļu cenas krītas — jā, māja joprojām ir labs ieguldījums

Pēc ilgstoša mājokļu cenu pieauguma signāli tagad liecina par miera periodu. Tā vietā, lai mājas pircēji satraukti par šo iespēju, daudzi domā, vai mājokļa iegāde lejupslīdes laikā joprojām ir saprātīgs ieguldījums.

Lai gan ir daži izņēmumi, lielākajai daļai cilvēku mājokļa iegūšana joprojām ir gudrs finansiāls solis. Tas jo īpaši attiecas uz gadījumiem, kad plānojat īpašumā iegūt īpašumu vismaz piecus gadus. Šeit ir norādīti nozīmīgākie iemesli, kāpēc mājokļa iegādei joprojām vajadzētu būt prioritātei.

Mājas īpašums ir labs nodrošinājums pret inflāciju

Vēsturiski nekustamā īpašuma vērtības pieaugums ir apsteidzis inflācijas līmeni. Saskaņā ar Jēlas universitātes ekonomikas profesora Roberta Šilera teikto, gada atdeve šai aktīvu klasei no 1928. līdz 2021. gadam ir 4.2%. Salīdziniet to ar gada inflācijas līmeni šajā pašā periodā 3.08%.

Ir gadi, tostarp 2022. gads, kad inflācija pārsniedz nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu. Taču, skatoties uz tendencēm ilgākā laika posmā, peļņa, ko gūstat no nekustamā īpašuma, mēdz būt augstāka.

Vēl viens veids, kā aplūkot šo ieguldījumu, ir jūsu hipotēkas likme. Ja jūs iegādājaties māju un ņemat hipotēku uz 30 gadiem ar fiksētu likmi par 5.25%, jūs maksāsit to pašu likmi visus 30 gadus. Sagaidāms, ka procentu likmes īstermiņā saglabāsies augstas, jūs gūstat panākumus, jo jūsu maksātie procenti ir mazāki par inflācijas līmeni.

Kad inflācijas līmenis samazināsies, līdz ar to samazināsies arī procentu likmes. Šobrīd jūs varat izvēlēties refinansēt uz zemāku procentu likmi un tomēr ietaupīt naudu.

Ja izvēlaties īrēt, jūsu maksātā īres maksa var mainīties, kad jūsu nomas līgums ir beidzies. Lielākajai daļai īrnieku nomas līgums attiecas tikai uz 12 mēnešu periodu. Saskaņā ar Redfin teikto, īres pieaugums salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu pašlaik ir par 15%, un tas jau dažus mēnešus ir stabils pusaudžu vecumā.

Īrējot, nevis pērkot, jūs riskējat katru gadu maksāt vairāk par mājokli, tā vietā, lai saglabātu maksājumu stabilitāti, iegādājoties māju.

Ja jums pieder jūsu māja, tiek veidots kapitāls

Viena svarīga lieta, kas jāatceras, veicot ikmēneša hipotēkas maksājumu, ir tāda, ka daļa no jūsu rēķina sedz aizdevuma pamatsummu. Citiem vārdiem sakot, jūs veidojat pašu kapitālu. Kad jūs dosieties pārdot māju, jūs atgūsit šo naudu.

Savukārt īrēšana neveido pašu kapitālu. Katru mēnesi, kad maksājat īri, jums nav nekas cits, kā vien jumts virs galvas. Ja izņemat 200,000 30 USD hipotēku uz 6 gadiem ar 32,000% un pārdodat pēc desmit gadiem, jūs esat uzkrājis vairāk XNUMX XNUMX USD pamatkapitālā.

Mājas īpašumtiesībām ir nodokļu priekšrocības

Liels ieguvums no mājokļa ir nodokļu atvieglojumi. Divi nozīmīgākie ir hipotēkas procentu atskaitījums un kapitāla pieauguma atbrīvojums. Izmantojot hipotēkas procentu atskaitījumu, jūs varat norakstīt procentus, ko maksājat, jo tie attiecas uz jūsu nodokļu grupu.

Piemēram, ja esat 25% nodokļu kategorijā, jūs ietaupāt nodokļus par 25% no samaksātajiem procentiem. Tātad, ja jūs maksājāt 10,000 2,500 ASV dolāru hipotēkas procentos par gadu, jūs varētu norakstīt XNUMX ASV dolāru no nodokļiem, ja tos noskaidrosiet atsevišķi.

Izmantojot atbrīvojumu no kapitāla pieauguma, atsevišķi iesniedzēji var pretendēt uz līdz 250,000 500,000 USD no peļņas no galvenās dzīvesvietas pārdošanas no saviem ar nodokli apliekamajiem ienākumiem. Ja iesniedzat kopīgu deklarāciju ar savu laulāto, varat izslēgt līdz USD XNUMX XNUMX. Tas ir milzīgs nodokļu atvieglojums, un tas ir viens no veidiem, kā cilvēki ar nekustamo īpašumu veido bagātību.

Ja jūs īrējat, jums nav jāpieprasa nodokļu atlaide. Nodokļu atvieglojumu nav vispār.

Ilgtermiņa atzinība

Papildus kapitāla veidošanai savā mājā jūs iegūstat arī cenas pieaugumu. Kā minēts iepriekš, vidējais nekustamā īpašuma vērtības pieaugums gadā ir aptuveni 4%. Izmantojot likumu 72, jūs varat sagaidīt, ka jūsu mājas vērtība 18 gadu laikā dubultosies. Ja veicāt pirmo iemaksu 50,000 200,000 ASV dolāru apmērā un paņēmāt aizdevumu 30 6 ASV dolāru apmērā uz 18 gadiem ar 77,123%, pēc 250,000 gadiem jūs esat uzkrājis pašu kapitālu 500,000 377,123 ASV dolāru apmērā. Jūsu mājas kopējā vērtība 50,000 77,123 USD vērtībā, kad tā tika iegādāta, ir palielinājusies līdz USD 250,000 XNUMX. Ja vēlaties pārdot, jums tagad ir XNUMX XNUMX ASV dolāru ieguldījumu atlikums (XNUMX XNUMX $ pirmā iemaksa + XNUMX XNUMX ASV dolāru pamatsummas maksājumi + XNUMX XNUMX ASV dolāru vērtības pieaugums).

Vēsturiski mājokļu cenām ir tendence augt; ir bijuši tikai daži izņēmumi, galvenokārt 2008. un 2019. gadā. Tāpēc pastāv lielas izredzes, ka jūs sapratīsit savas mājas vērtības pieaugumu.

Vienīgā atzinība, ko izjūtat kā īrnieks, ir ikgadējais ikmēneša īres maksas pieaugums. Jūs nevarēsit izbaudīt ilgtermiņa atzinību, jo jūs neveidojat pašu kapitālu.

Kāpēc šis laiks nav kā pagājušais

Saskaņā ar Consumer Affairs datiem 63% cilvēku cer uz mājokļa avāriju, lai viņi varētu atļauties iegādāties māju. Diemžēl nekādas pazīmes neliecina, ka tas varētu notikt. Vairums ekspertu piekrīt, ka tāda avārija kā 2008. gadā nav paredzēta.

Tam ir daži iemesli. Pirmkārt, patērētāja bilance šodien ir spēcīgāka nekā 2008. gadā. Turklāt daudzas 2008. gadā parakstītās hipotēkas bija zemas kvalitātes, un nebija daudz pārbaužu un bilances, lai nepieļautu, ka nekvalificēti aizņēmēji varētu uzņemties paaugstināta riska hipotēkas. Mūsdienās nozare ir ļoti atšķirīga, un ir vairāk ierobežojumu attiecībā uz to, kas var pretendēt uz hipotēku.

Visbeidzot, avārija notiek tikai tad, ja pārdevēju ir vairāk nekā pircēju. Ja pircēju ir maz, pārdevējiem ir jāsamazina cena, lai kādu iekārdinātu pirkt. Bet, ja 63% cilvēku gaida malā, liela mēroga avārija ir maz ticama. Liels cilvēku kopums ir gatavs pirkt, tāpēc jebkurš pieprasīto cenu kritums radīs pircēju plūdus, kas faktiski stabilizēs cenas.

Vai vienmēr ir bijis biedējoši iegādāties māju?

Mājas iegāde vienmēr ir bijis biedējošs piedāvājums. Tas ir liels finansiāls ieguldījums, jo jūs pierakstāties ikmēneša maksājumam nākamajiem 30 gadiem. Tāpēc ekonomiskās lejupslīdes laikā mājokļu cenas samazinās. Ja cilvēks nav pārliecināts, ka rīt viņam būs darbs, viņš, visticamāk, neapņemsies iegādāties māju.

Ja pagriežat pulksteni uz 1950. gadiem un redzat, ka mājokļu cenas bija daudz zemākas, jāatceras, ka tolaik ienākumus vairumā gadījumu guva tikai viens laulātais. Turklāt bija grūti iegādāties māju augsto kreditēšanas standartu dēļ. Tikai pēc Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) un Veterānu administrācijas (VA) mājokļu aizdevumu programmu izveides kļuva vieglāk iegādāties māju.

Tomēr mājas iegāde bija milzīgs darbs. Vēl jo vairāk tas bija 1970. gados, kad stagflācija kļuva spēkā un procentu likmes pieauga līdz gandrīz 20%.

Pārejot uz priekšu līdz 2008. gadam, valdībai atkal bija jāiejaucas, lai mudinātu cilvēkus iegādāties mājas ar First Time Homebuyer kredītu 8,000 USD apmērā.

Neatkarīgi no tā, uz kuru periodu skatāties, vienmēr ir iemesli, kāpēc cilvēki uztraucas par mājokļa iegādi (papildus dabiskajām bailēm apņemties veikt ikmēneša maksājumu līdz 30 gadiem).

Ko darīt, ja jums jau pieder māja?

Tā kā nekustamais īpašums ir lielisks ilgtermiņa ieguldījums, ko vēl jūs varat darīt, ja jums jau pieder mājoklis? Iesācējiem varat apsvērt iespēju iegādāties ieguldījumu īpašumu. Jūs ne tikai izmantojat ilgtermiņa vērtības pieaugumu, bet, izīrējot īpašumu, jūsu īrnieks maksā jūsu ikmēneša hipotēku, tādējādi palielinot jūsu atdevi.

Saprotams, ka ne visi ir ieinteresēti fiziski iegūt nomas īpašumu vai ar to saistīto darbu. Alternatīva ir investīcijas nekustamajā īpašumā, iegādājoties akcijas uzņēmumos, kas korelē ar mājokļu tirgu. Q.ai piedāvājumi Investīciju komplekti ar iebūvētiem REIT un citām nekustamā īpašuma pozīcijām.

Daži cilvēki varētu apsvērt iespēju maksāt papildus par hipotēkas pamatsummu. Tomēr, ja jūsu procentu likme ir zem 4%, saprātīgāk ir ieguldīt naudu, nevis maksāt hipotēku. Tas ir tāpēc, ka jūs varat nopelnīt lielāku atdevi no savas naudas.

Vidējais akciju tirgus gada ienesīgums ir 8%. Ja jūs ieguldāt 6,000 USD gadā 10 gadus, jūs saņemat 93,872 6,000 USD. Ja jums būtu jāmaksā papildu USD 4 gadā par savu 10% hipotēku, 69,655 gadu laikā jūs būtu ietaupījuši 24,217 XNUMX USD procentus. Tā kā jūsu akcijas nopelnīs par USD XNUMX XNUMX vairāk nekā procentu ietaupījumi, labāk ir ieguldīt savu naudu tirgū.

Kam nevajadzētu pirkt māju?

Ir daži gadījumi, kad izdevīgāk ir īrēt nekā pirkt. Tas viss atgriežas laikā. Ja jūs tikko sākat savu karjeru un neesat pārliecināts, kur vēlaties dzīvot, nav jēgas apņemties dzīvot mājās.

Turklāt, ja tikko esat ieņēmis darbu jaunā pilsētā, finansiāli saprātīgāk ir īrēt īstermiņā, jo laika gaitā izdomājat, kur vēlaties dzīvot. Galu galā, ja neuzskatāt, ka jums pieder mājoklis vismaz piecus gadus pirms pārdošanas, labāk īrēt, nevis nepirkt. Tas ir saistīts ar risku, ka mājokļu cenas īstermiņā nepalielināsies, un visas slēgšanas izmaksas, ko maksājat, iegādājoties māju. Jūsu pašu kapitālam, atzinībai un nodokļu atvieglojumiem ir vajadzīgs laiks, lai jūs pārvarētu sākotnējo slēgšanas izmaksu kupli un saprastu pirkuma priekšrocības.

Secinājumi

Kopumā mājokļi joprojām ir labs ieguldījums — pat tad, ja mājokļu pārdošanas temps palēninās. Lai gan pastāv risks, ka īstermiņā cenas izlīdzināsies vai samazināsies, negaidiet tādu nopietnu kritumu kā 2008. gadā. Un, ja investīcijas akciju tirgū ir kāds ceļvedis, jūs zināt, ka tirgū pavadītais laiks ir daudz svarīgāks nekā laika noteikšana. tirgus. Citiem vārdiem sakot, labāk ir ieguldīt nekustamā īpašuma tirgū — pat lejupslīdes laikā — nekā mēģināt izvēlēties labāko laiku pirkšanai vai pārdošanai.

Neviens nezina, kad iestāsies dibens vai kad cenas atkal sāks kāpt. Ja nevēlaties palaist garām darbību, labāk ir iekļūt, nekā gaidīt.