Kā atlikt nodokļu nomaksu par brīvdienu māju pārdošanu

Pieņemsim, ka jūs pārdodat savu brīvdienu māju, ko izmantojat personiskām vajadzībām, kā arī iznomājat trešajām personām. Diezgan izplatīts uzstādījums. Ja iegādājaties jaunu brīvdienu māju, vai varat atlikt pārdošanas peļņas atzīšanu? Ja jā, tad kā? Lai uzzinātu, mēs jautājām Brūss Bells, jurists Čikāgas birojā Šēnbergs Finkels Beedermans Bella Glazers.

Lerijs Gaiss: Kā tas darbojas nodokļu ziņā?

Brūss Bells: Iekšējo ieņēmumu kodekss ļauj nodokļu maksātājiem atlikt ienākumus no nekustamā īpašuma pārdošanas, ko izmanto uzņēmējdarbības vai ieguldījumu mērķiem, ja ieņēmumi tiek atkārtoti ieguldīti citā nekustamo īpašumu biznesā vai ieguldījumu īpašumos. Ir noteikumi, lai izvairītos no pilnīgas atzīšanas: visi skaidra nauda no pārdošanas ir jāiegulda nomaiņas īpašumā, un, vispārīgi runājot, jaunais īpašums jāiegādājas 180 dienu laikā no atteiktā īpašuma pārdošanas dienas.

Gaisma: Kādas citas darbības jums jāveic?

Zvans: Lai noskaidrotu, vai jums ir tiesības uz nodokļu atlikšanu, uzskaitiet, cik dienu mājoklis ir izīrēts un izmantots personīgiem mērķiem. Pārdodamais īpašums jums ir jāpieder vismaz 24 mēnešus pirms pārdošanas datuma, ko sauc par atskata periodu.

Turklāt mājoklis ir jāīrē par patieso tirgus vērtību 14 dienas vai ilgāk katrā no diviem 12 mēnešu periodiem tieši pirms pārdošanas. Turklāt jūsu mājas personīgā izmantošana šajā laika periodā nedrīkst pārsniegt 14 dienas vai 10% no dienu skaita, kad mājoklis ir īrēts par tirgus cenām.

Gaisma: Kā ir ar gadījumiem, kad jūs tur nedzīvojat un vieta nav izīrēta?

Zvans: Dienas, kad īpašums ir brīvs un pieejams nomai, netiek uzskatītas par personīgās lietošanas dienām. Tas pats attiecas uz dienām, kad īpašumā tiek veikts remonts vai labiekārtošana, kuras netiek uzskatītas par nomas dienām. Jums ir jāspēj to visu dokumentēt.

Gaisma: Kas vēl?

Zvans: 24 mēnešu apskates periodā varat ierobežot īpašuma personīgo izmantošanu un palielināt nomas izmantošanu, lai apmierinātu drošā ostas prasības. Ja īpašumu šajā laika posmā izmanto citi ģimenes locekļi, varat iekasēt īri pēc tirgus cenām, nevis ļaut viņiem dzīvot mājā bez maksas vai ar atlaidi. Jebkura samazinātas personīgās lietošanas un palielinātas īpašuma īres kombinācija var palīdzēt sasniegt jūsu mērķus.

Gaisma: Cik stingri un ātri ir šie drošās ostas noteikumi?

Zvans: Drošā zona ir IRS vadlīnijas, kuras, ja tās būs izpildītas, garantēs, ka IRS neapstrīdēs apmaiņu. Ja citādi nonākat tuvu, bet nevarat izpildīt drošās zonas prasības, jūs, iespējams, vēlēsities pieprasīt apmaiņas procedūru, lai gan nav pārliecības, ka IRS neapstrīdēs jūsu peļņas gūšanas atlikšanu no īpašuma pārdošanas.