Pagājušajā gadā ASV mājokļu cenas pieauga par gandrīz 20%, tādējādi pandēmijas laikā ģimenēm, kurām pieder īpašumi, ievērojami palielināja viņu finanses.
Taču Volstrīta, kas ir galvenais mājokļu hipotēku finansēšanas avots, saskata svarīgus jautājumus par karsto mājokļu tirgu tagad, kad Federālo rezervju sistēma ir pārcēlusi savu uzmanību uz inflācijas apkarošanu, ekonomikai atgūstoties no pandēmijas.
"Mājas cenu kāpums bija nozīmīgs ieguldījums mājsaimniecību tīkla pieaugumā
vērts un, visticamāk, palēnināsies augstāku procentu likmju un pieejamības samazināšanās dēļ,” savā pirmā ceturkšņa perspektīvā rakstīja Breds Tanks un Neubergera Bermana fiksētā ienākuma ieguldījumu stratēģijas komanda.
"Turklāt federālās iecietības programmas hipotēkām nav atjaunotas, un mājsaimniecībām, kas gūst labumu no atvieglojumiem, būs jāatsāk maksājumi."
Fed decembra politikas virziens ietver plānu paaugstināt bāzes procentu likmes ātrāk, nekā gaidīts tikai dažas nedēļas iepriekš, kā arī ātrāku tās ārkārtas obligāciju pirkšanas programmas izbeigšanu, tagad, visticamāk, līdz martam.
Tas atstāj tirgum "divus galvenos jautājumus", pēc Neuberger komandas domām, proti, cik daudz hipotekāro ķīlu zīmju piedāvājuma citiem būs jāapgūst, Fed samazinot savu gandrīz 8.8 triljonu dolāru bilanci. Kā arī, kas notiek ar mājokļu cenu pieaugumu un refinansēšanas aktivitāti, ja procentu likmes pieaugs tik daudz, kā gaidīts?
Lasīt: Mājokļi atrodas inflācijas vētras varā — un to saasina Covid-19 pandēmija
Kāpēc mājoklis nav tāds kā 2008
Pēc 2008. gada finanšu krīzes valdības nozīme ASV mājokļu tirgū pieauga, daļēji pateicoties tās hipotēku garantijām, bet arī obligāciju uzkrāšanai 8.2 triljonus dolāru vērtajā aģentūru hipotēku tirgū.
Saskaņā ar Urban Institute datiem aģentūru hipotekārās ķīlu zīmes decembrī veidoja 66% no visiem mājokļu parādiem. Tas padarīja nozari par etalonu 30 gadu hipotēku likmēm, tostarp nesenā refinansēšanas uzplaukuma laikā, jo aizdevēji ceturksnī izsniedza mājokļa aizdevumus vairāk nekā 1 triljona ASV dolāru apmērā.
Valdības lielais nospiedums hipotekāro kredītu tirgū ir nozīmējis hipotēku likmju un kreditēšanas standartu svārstības pēc augsta riska kredītu sabrukuma pirms desmit gadiem, taču tas arī noteica federālo mājokļu atvieglojumus pandēmijas laikā, lai novērstu izlikšanu un iekasēšanas vilni.
Daudzi aizņēmēji, kuri 2020. gadā zaudēja darbu, palika savās mājās, nevis saskārās ar kavējuma naudu, iekasēšanu un vēl ļaunāk, līdz ekonomika varēja atgriezties uz stabilākiem pamatiem.
Tagad visu mājokļu hipotēku, pat banku turēto, iecietības procentu likmes ir strauji samazinājušās no pandēmijas maksimuma, kas nesen tika fiksēts zem 1.7% novembrī (sk. diagrammu), ko noteica augstākas algas un zemais bezdarbs.
Plūstošie mājokļa kredīta kavējumi
Deutsche Bank
Runājot par mājsaimniecībām, tas nozīmē, ka tikai aptuveni 835,000 4 māju īpašnieku novembrī bija pacietīgi, savukārt XNUMX miljoni pirms pandēmijas, liecina Deutsche Bank pētnieku dati.
Citas būtiskas novirzes no pagājušās desmitgades krīzes ir pašreizējais mājokļu trūkums, nevis pārprodukcija, kā arī jauns institucionālo namīpašnieku laikmets vienas ģimenes īres tirgū.
Tas nozīmēja privātā kapitāla īpašniekus ar dziļām kabatām, Zillow
Z,
un citi uzņēmumi ar Volstrītas finansējumu ir konkurējuši ar ģimenēm, kuras meklē īpašumtiesības.
Hipotēku eksperti saka, ka dinamika varētu palīdzēt mājokļu cenām turpināt pieaugt ar normālāku ātrumu 2022. gadā, pat ja 30 gadu hipotēku likmes pieaugs un ģimenēm būs grūtāk atļauties īpašumus.
redzēt: Dvīņu pilsētu rajonos ar lielu nabadzību pieaug investoru īpašumā esošo māju sprādziens. Mineapolisas Fed tagad seko līdzi
"Likmju kāpuma dēļ mājokļu cenas nav negatīvas, taču tās noteikti var palēnināt mājokļu cenu kāpuma pieaugumu," telefonsarunā sacīja Skots Buhta, Brean Capital fiksētā ienākuma stratēģijas vadītājs.
Viņa prognoze paredz, ka šogad cenas pieaugs par 6% līdz 10%, daļēji atkarībā no tā, kur mainīsies 30 gadu hipotēku likmes.
Kāda likme ir pārāk augsta?
Tāpat kā pēc 2008. gada krīzes, Fed pēdējos divos gados pandēmijas laikā ir papildinājusi savu bilanci ar Valsts kases un aģentūru hipotēkām nodrošinātiem vērtspapīriem, lai nodrošinātu likviditātes plūsmu un kredītu pieejamību.
Fed priekšsēdētājs Džeroms Pauels tagad cer panākt "mīksto piezemēšanos", paaugstinot procentu likmes un stingrākus finanšu nosacījumus, lai ierobežotu inflāciju, nekaitējot darba tirgum un neizraisot lejupslīdi.
Daudzi Volstrītā tagad sagaida, ka īstermiņa likmes šogad, iespējams, palielināsies četras reizes no pašreizējā 0% līdz 0.25%. Tomēr ilgāka termiņa likmes, visticamāk, būs atkarīgas no tā, cik agresīvi centrālā banka samazinās savus hipotekāro ķīlu zīmju turējumus, sacīja Buhta, jo īpaši tādēļ, ka Fed cenšas tuvināt gada inflāciju savam 2% mērķim no 7% decembrī.
"Es nedomāju, ka viņi vēlas šokēt tirgus," viņš teica, norādot, ka mājokļu cenu kāpums vēsturiski ir bijis aptuveni par 2% līdz 3% virs inflācijas jeb aptuveni 5% ik gadu. "20% nav ilgtspējīgi."
Saskaņā ar Buhtas aplēsēm katrs par 100 bāzes punktiem 30 gadu hipotēkas likmes pieaugums nozīmē apmēram 13% pirktspējas samazināšanos mājas īpašniekam, kurš paļaujas uz finansējumu.
Citiem vārdiem sakot, pieejamība, kas jau ir problēma daudzām ģimenēm, kuru cena ir ārpus tirgus, varētu kļūt daudz sliktāka.
Skatīt arī: Procentu likmes pieaug, taču Fed darbības varētu atvieglot hipotēkas saņemšanu
Avots: https://www.marketwatch.com/story/roaring-us-housing-market-faces-two-big-questions-as-fed-seeks-to-end-emergency-support-11642172968?siteid=yhoof2&yptr= Yahoo